土地東京都練馬区高松一丁目３２２０番６

00000078863 / 東京地方裁判所本庁 / 令和07年(ケ)第531号売却済 163 回閲覧

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🤖 AI 三点セット解析 KeibaiXリスクスコアとは？

本物件は、未登記建物が存在し、その所有者・占有者が不明な土地（底地）である。建築基準法上の道路に接道しておらず、再建築には複数の行政許可と隣接地からの通行権確保が必要。権利関係が複雑で、引渡しや再建築に多大な時間と費用を要する高リスク物件。

🏠

占有状況

不明

🚨

KeibaiXリスクスコア

5/5

🔧

建物状態

老朽化

🏗

再建築

可

リスク要因:

未登記建物が存在し、その所有者及び占有者が不明である。建築基準法上の道路に接面しておらず、建物の再建築には特別な許可が必要となる。土地へのアクセスが隣接地の門扉を経由する必要があり、通行権の問題が生じる可能性がある。土地区画整理事業施行区域内にあり、再建築には都市計画法上の許可も必要となる。練馬区水害ハザードマップによると、洪水の一部浸水想定区域に指定されている。土地が共有名義である。

権利関係:

未登記建物の所有権及び占有権原が不明であり、引渡しに時間と費用を要する可能性がある。建築基準法上の接道義務を満たしておらず、再建築には建築基準法第43条第2項第2号許可が必要。土地区画整理事業施行区域内であるため、再建築には都市計画法第53条に基づく許可が必要。土地が共有名義であり、将来的な権利関係の調整が必要となる可能性がある。

AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。

落札結果

基準価額

1,585万円

落札価格

3,910万円

差額 +2,325万円 2.47x

入札人数

20人

売却日

2026-05-20

落札ベース利回り

2.6%

基準6.5%

売却基準価額

1,585万円

基準

土地

土地比44% 割安

面積

122.3m²

37.0坪

表面利回り

6.5%

0%7%10%15%20%

最寄駅

練馬春日町

徒歩10分 (762m)

分析データ

土地評価

公示地価370,000円/m²

路線価（推定）296,000円/m²

坪単価978,511円/坪

土地評価総額36,203,760円

基準額

1,585万

土地値

3,620万

土地比44% 割安

人口動態（国勢調査）

市区町村人口752,608人

人口増減率（5年） -0.3% 横ばい

-10%0%+10%

交通アクセス

最寄駅練馬春日町

距離762m（徒歩10分）

路線東京都交通局

徒歩圏内

ハザード情報

標高34.4m

洪水リスク安全

土砂災害リスク低

地図

Google マップハザードマップ

価格履歴

価格改定 0回・観測 25回・最終確認 2026-05-20

日付	基準価額	利回り	変動
2026-04-20	1,585万	—	初回

価格に変動のない期間の記録は省略しています。

物件情報

入札締切	2026-05-14
ステータス	売却済
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
落札価格	39,099,999円 (乖離率 +146.7%)
入札人数	20人
緯度/経度	35.7460, 139.6351
データ更新日時	2026-05-13 18:11
分析日時	2026-04-20 18:48
個別詳細取得日時	2026-04-20 18:22

東京都の市場データ（42件）

この物件

6.5%

県平均

17.6%

-11.1pt 平均以下

物件詳細情報

権利・費用

⚠ 売却外物件あり

登記面積 122.31m²

法規・入札

地目（登記）宅地

用途地域第一種低層住居専用地域

建ぺい率 50%

容積率 100%

買受申出保証金 317万円

買受可能価額 1,268万円

開札期日 2026-05-20

売却決定期日 2026-05-28

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練馬区の不動産データ

実勢相場(戸建て)
631,579 円/m²

実勢相場(マンション)
900,000 円/m²

空き家率
9.5%

実勢相場=国土交通省実取引／空き家率=総務省住宅・土地統計調査。この物件の割安度の判断材料に。

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類似物件の落札実績

東京都・土地・全価格帯 | 7件の実績に基づく

平均落札倍率

1.87倍

0.82〜2.7倍

平均入札者数

7.0人

落札価格帯

361〜66,030万円

この物件が平均倍率で落札された場合: 29,639,500円 (基準価額 15,850,000円 x 1.87倍)

直近の落札例

所在地	基準価額	落札価格	倍率	入札
世田谷区	415万	671万	1.6倍	8人
青梅市	442万	361万	0.8倍	1人
町田市	991万	2,200万	2.2倍	7人
板橋区	2,211万	4,290万	1.9倍	13人
杉並区	10,397万	16,100万	1.5倍	12人

※ 類似条件の過去の落札実績に基づく参考値です。

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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp

土地 東京都練馬区高松一丁目３２２０番６