「それ、つまりどういうこと？」を現場目線で解説します
不動産鑑定士が評価した金額をベースに、裁判所が公式に設定します。ただし実際に入札できる最低額は基準価額の80%（＝買受可能価額）。つまり1,000万円の物件なら800万円から勝負できます。
売却基準価額の80%に相当する金額で、これ未満の入札は無効になります。逆に言えば、基準価額の20%引きで入札できるということです。人気のない物件ではこの最低額で落札されることもあります。
1.0倍なら基準価額どおり。都心マンションだと3〜5倍も珍しくありません。逆に地方の古家付き土地は1.0倍割れ（＝買受可能価額ギリギリ）で落ちることも。
管理費・修繕費・固定資産税・空室損を差し引く前の数字です。実質利回りは表面の70〜80%程度に落ち着くのが一般的。KeibaiXでは周辺の成約賃料データから推定賃料を算出しています。
表面利回りから管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険・空室損・管理委託料などの経費を差し引いた収益率です。一般的に表面利回りの70〜80%程度に落ち着きます。
毎年7月に発表される相続税・贈与税の算定基準。市場価格の約80%が目安です。KeibaiXでは路線価 × 面積で「土地評価総額」を自動計算し、基準価額と比較しています。
国土交通省が全国約26,000地点を調査し、毎年3月に公表する土地の標準価格です。路線価や固定資産税評価額の算定基準となる「すべての基準」的な位置づけです。
市区町村が3年ごとに評価する不動産の価額で、固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税の算定基準になります。競売物件の代金納付時にかかる登録免許税もこの評価額に基づいて計算されます。
1坪は約3.3㎡。㎡単価を坪単価に変換することで、面積が異なる物件同士を直感的に比較できます。日本の不動産取引では今も広く使われています。
KeibaiX独自の判定基準です。「土地の値段以下で建物付きの物件が買える」うえに利回りも12%以上。ただし、お宝にはお宝なりの理由（占有者・老朽化・権利関係）があるので、三点セットの精読は必須。
期間入札で落札者ゼロ → 裁判所は基準価額を引き下げて再公告するか、先着順の「特別売却」に移行します。競争なしで買受可能価額（基準の80%）で取得できるチャンスですが、誰も入札しなかった理由を必ず調べてください。
値下げ物件リストで減額改定された物件をチェックできます。
入札書と一緒に裁判所に納付します。落札できなければ全額返還。落札した場合は代金の一部に充当されます。振込が間に合わないと入札自体ができないので、スケジュール管理が重要。
100% = 基準価額どおり。300% = 3倍。KeibaiXでは「落札倍率」と同義で扱っています。統計には1.0〜10.0倍の正常範囲のみを使用し、外れ値（転売目的の異常高値など）は除外しています。
KeibaiXは国土地理院の標高データをもとに、物件ごとのリスクを4段階で判定しています。
開札後、裁判所が最高価入札者に対して売却を許可する決定を出します。利害関係人から執行抗告がなければ約1週間で確定し、代金納付手続きに進みます。極めてまれですが、法的な瑕疵がある場合は許可が出ないこともあります。
落札後に占有者が任意に退去しない場合、裁判所に申立てることで発令されます。申立ては代金納付後6ヶ月以内（民事執行法83条）。引渡命令が出ても従わない場合は強制執行に進みます。
競売物件に居住・使用している人のこと。三点セットの現況調査報告書に誰がどのような権限で占有しているかが記載されています。
| 占有者の種類 | 対応方法 | 難易度 |
|---|---|---|
| 前所有者（債務者） | 引渡命令で退去可能 | やや容易 |
| 対抗力のない賃借人 | 引渡命令で退去可能（6ヶ月の猶予あり） | 普通 |
| 対抗力のある賃借人 | 退去させられない。賃貸借契約を引き継ぐ | 引継ぎ必須 |
| 不法占拠者 | 引渡命令 → 強制執行 | 困難・高コスト |
前所有者が退去時に残した家財道具・家電・荷物のこと。法律上は前所有者の私有財産であり、買受人が無断で処分すると損害賠償請求の対象になる可能性があります。
対処法は3つ：(1) 任意交渉で前所有者に撤去を依頼、(2) 引渡命令に基づく強制執行で執行官が処分、(3) 前所有者と書面で「放棄」の合意を得て処分。
2020年の民法改正で「瑕疵担保責任」から名称変更。売買契約の目的物が契約内容に適合しない場合、買主は売主に対して修補請求・代金減額・損害賠償・契約解除を求められます。
しかし、競売物件にはこの責任が適用されません。雨漏り・シロアリ・設備故障などが落札後に発覚しても、すべて買受人の自己負担です。これが競売最大のリスクの一つです。
不動産に関する権利が、第三者（ここでは買受人）に対しても主張できる法的効力のこと。競売で最も重要なのは賃借権の対抗力です。
抵当権設定「前」に成立した賃借権 → 対抗力あり → 買受人が引き継ぐ
抵当権設定「後」に成立した賃借権 → 対抗力なし → 競売で消滅（6ヶ月の猶予期間あり）
民法388条に基づく制度。同一所有者の土地と建物に抵当権が設定され、競売で土地と建物の所有者が異なった場合に自動的に成立する地上権です。建物の所有者は地代を払って土地を使い続けられます。
成立要件：
建築基準法43条の接道義務を満たさない土地。原則として、幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地には建物を新築できません。既存の建物はそのまま使えますが、建て替えや大規模な増改築はできません。
建物は年数が経つと価値が下がります。この「価値の減少分」を毎年の必要経費として計上できる制度が減価償却です。実際にお金は出ていないのに経費になるため、帳簿上の赤字を作って所得税を減らせます。
| 建物構造 | 法定耐用年数 | 中古の場合（簡便法） |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | (22年 − 経過年数) + 経過年数 × 20% |
| 鉄骨造（3mm超4mm以下） | 27年 | 同上の計算式 |
| RC造（鉄筋コンクリート） | 47年 | 同上の計算式 |
裁判所が定めた1〜2週間の入札期間内に、入札書を封筒に入れて提出する方式です。不動産競売のほぼすべてがこの方式で行われます。入札期間終了後に開札日が設定され、最高額の入札者が落札します。
以前は「競り売り」（オークション形式）も行われていましたが、現在はほぼ廃止されています。入札は1回きりで、他の入札者の額は開札まで分かりません。
住宅ローンなどの借入時に、不動産に設定される担保権です。債務者が返済できなくなった場合、債権者（銀行等）はこの抵当権に基づいて裁判所に担保不動産競売を申立てることができます（民事執行法180条）。
競売で物件が売却されると、代金納付により抵当権は消滅します（民事執行法59条・消除主義）。買受人は抵当権のない「きれいな」状態で物件を取得できます。
住宅ローンの返済が困難になった債務者が、債権者（銀行等）の同意を得て、競売によらず一般の不動産市場で売却する方法です。競売より高値で売れることが多く、債務者にとっては残債を減らせるメリットがあります。
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 価格水準 | 市場価格の5〜7割 | 市場価格に近い |
| 内覧 | 不可 | 可能 |
| 仲介手数料 | 不要 | 必要 |
| 契約不適合責任 | なし | あり |
| プライバシー | 公告される | 守られる |
債権者の申立てにより、裁判所が不動産の処分（売却・贈与・抵当権設定等）を禁止する手続きです。差押えがなされると登記簿に記録され、この時点から所有者は物件を自由に処分できなくなります。
差押え → 物件の評価 → 公告 → 入札 → 開札 → 売却許可 → 代金納付、と競売手続きが進みます。差押えから入札開始まで通常6ヶ月〜1年かかります。
競売マンションで特に注意が必要なのが滞納です。区分所有法第8条により、前所有者が滞納した管理費・修繕積立金は買受人が全額承継します。数十万〜数百万円の滞納があるケースも珍しくありません。
都市計画法に基づき、建てられる建物の種類や規模を制限するエリア区分です。全13種類あり、住居系（8種）・商業系（2種）・工業系（3種）に大別されます。
| 系統 | 代表的な用途地域 | 特徴 |
|---|---|---|
| 住居系 | 第一種低層住居専用地域 | 閑静な住宅街。小規模な店舗も制限。地価が高い傾向 |
| 住居系 | 第一種住居地域 | 住宅中心だが一定規模の店舗・事務所もOK |
| 商業系 | 商業地域 | ほぼすべての建物OK。繁華街・ビル街。高容積率 |
| 工業系 | 工業専用地域 | 住宅建築不可。工場・倉庫用 |
用途地域ごとに上限が決まっています。既存建物がこの基準を超えている場合（既存不適格）、建て替え時に同じ規模の建物を建てられない可能性があります。
「再建築不可」とは、現在建っている建物が取り壊された後、同じ敷地に新しい建物を建てることが法律上認められていない状態を指します。不動産競売でこの物件を落札すると、既存の建物をそのまま使い続けることは可能ですが、もし取り壊すと、その後は原則として新築ができません。理由は、敷地が接する道路の幅が法律で定められた基準（通常は4メートル以上）を満たしていないなど、建築基準法上の条件をクリアしていないためです。 競売の物件情報には「再建築不可」と明記されることが多く、初心者はこの意味を理解せずに安さだけに注目して入札すると、後で「建て替えたいのにできない」という事態に陥るリスクがあります。また、金融機関は再建築不可の物件に対して住宅ローンを組まないことが一般的です。そのため、購入後の活用方法や売却の難しさを事前に認識しておく必要があります。あくまで現状の建物を維持する前提で考えることが重要です。
「売却基準価額」とは、不動産競売において、物件を売り出す際の最低限の価格のことです。裁判所が物件の評価額をもとに設定し、この金額を下回る入札は無効となります。つまり、競売に参加する際は、この価格以上の金額で入札しなければなりません。売却基準価額は、市場の相場より低く設定されることが一般的で、そのため競売は「安く買える可能性がある」と言われます。ただし、物件の状態や権利関係によっては、落札後に思わぬ費用やトラブルが生じることもあります。あくまで入札のスタートラインとなる価格であり、実際の落札価格は入札者の競争によって決まります。初心者の方は、この価格だけに注目するのではなく、物件の現状や周辺相場、必要な諸費用も含めて総合的に判断することが大切です。
不動産競売では、競落した物件に住んでいる人や借りている人がいる場合があります。このとき、その人が持つ「賃借権」（借りる権利）が競落後も有効に続くかどうかが重要です。「対抗力のある賃借権」とは、競落した新しい所有者に対しても、その賃借権を主張できる状態を指します。具体的には、賃貸借契約が登記されているか、または借主が物件の引き渡しを受けて実際に使用している場合（借地借家法の規定による）に、対抗力が認められます。競落人は、このような賃借権がある物件を買い取ると、借主を簡単に退去させることができず、契約条件を引き継ぐ必要があります。一方、対抗力のない賃借権（例えば登記もなく、まだ入居もしていない状態）は、競落によって消滅し、新しい所有者は借主を退去させることが可能です。不動産競売を検討する際は、対象物件にこうした「対抗力のある賃借権」が存在するかどうかを事前に確認することが重要です。
「引渡命令」とは、不動産競売で物件を落札した買受人が、その物件に住んでいる人（所有者や賃借人など）から建物や土地を明け渡してもらうための裁判所の命令です。競売で物件を買っても、現実にそこに人が住んでいたり物が置いてあったりすると、すぐには使えません。そこで、買受人が裁判所に申し立てることで、住人に対して「一定の期日までに物件を出て行きなさい」と強制力のある命令を出してもらえます。この命令が出ると、住人が従わない場合は裁判所の執行官が立ち会って強制的に明け渡しを実行します。ただし、賃借人が正当な権利（例えば、競売前に結ばれた有効な賃貸借契約）を持っている場合には、引渡命令の対象にならないことがあります。また、引渡命令の申し立ては、買受人が代金を支払った後、一定の期間内に行う必要があります。初心者の方は、競売で物件を買う前に、現在の占有者の状況をよく確認し、引渡命令がスムーズに使えるかどうかを理解しておくことが大切です。
「強制執行」とは、お金を借りた人が返済をしない場合に、裁判所の手続きを通じて、その人の財産を強制的に差し押さえ、売却してお金に換え、債権者（お金を貸した人）に返済する仕組みです。不動産競売は、この強制執行の一種で、対象となる財産が土地や建物などの不動産の場合に行われます。 具体的には、裁判所が差し押さえた不動産を一般の入札（オークション）にかけ、最高額を提示した買受人が落札します。落札代金はまず裁判所が管理し、手続き費用などを差し引いた後、債権者に分配されます。不動産の所有者は、競売が開始されると強制的に物件を明け渡さなければならなくなります。 この手続きは、あくまで債務の回収を目的とした法的な手段であり、任意の売買とは異なります。競売物件には「現状有姿」の原則が適用され、物件の隠れた欠陥（シロアリ被害や未登記の増築など）があっても、買い手は原則として売主（元の所有者）に責任を追及できません。そのため、購入を検討する際は、事前に物件の状態を十分に確認することが重要です。
民事執行法は、お金を借りた人が返済できなくなった場合などに、債権者（お金を貸した側）が裁判所を通じて債務者（借りた側）の財産を強制的に差し押さえ、現金化する手続きを定めた法律です。その中でも不動産競売は、債務者が所有する土地や建物を裁判所が売却し、その代金を債権者に分配する仕組みです。 競売の流れは、まず裁判所が物件を差し押さえ、一般の人が入札できるように公告します。物件の情報は裁判所の掲示板や専用サイトで公開され、最低売却価格（入札の下限）が設定されます。入札は期日までに書面で行い、最高額を入札した人が買受人となります。買受人は代金を支払い、裁判所の許可を得て物件の所有権を取得します。 注意点として、競売物件は「現状有姿」が原則で、建物の隠れた欠陥や、借主がいるまま売却されるケースもあります。また、落札後は買受人が物件の明け渡しを求める必要があるため、事前に物件の状態をよく確認することが大切です。この手続きはあくまで法律に基づく強制執行であり、一般の不動産取引とは異なる点が多いことを理解しておきましょう。
「物件明細書」は、不動産競売において、売りに出される物件の情報をまとめた公式な書類です。裁判所が発行し、入札を検討する人が必ず確認すべき資料です。この書類には、物件の所在地や土地・建物の面積、構造、築年数といった基本情報のほか、現在の所有者や占有者の有無、賃貸借契約の内容、抵当権などの権利関係が記載されています。特に、競売物件は通常の不動産取引と違い、現状のまま引き渡されることが原則です。そのため、物件明細書を読むことで、例えば「誰かが住んでいる」「賃料が発生している」「建物に欠陥がある可能性がある」といった、入札前に知っておくべき重要な事実を把握できます。また、物件の評価額や最低売却価格も記載されており、入札の参考になります。初心者の方は、この書類をよく読み、現地調査や専門家への相談と併せて、物件の実態を理解することが大切です。
「特別売却」とは、不動産競売の手続きの中で、通常の入札（一般競売）が行われた後、物件が売れ残った場合に行われる売却方法です。裁判所が定めた期間中、先に申し込んだ人がその物件を買うことができる仕組みで、入札による競争はありません。買いたい人は、裁判所に申し込みをし、許可を得た上で、あらかじめ決められた売却基準価額（最低限の価格）で購入できます。この売却は、一般競売よりも手続きが簡略化されているため、初心者でも比較的参加しやすい面があります。ただし、物件の状態や権利関係は一般競売と同様に「現状有姿（現状のまま）」で引き渡されるため、事前に物件の調査を十分に行う必要があります。また、特別売却の期間中であっても、他の人が先に申し込めば購入できなくなるため、早めの行動が求められます。なお、特別売却はすべての競売物件で行われるわけではなく、一般競売で買い手がつかなかった場合に限られます。
不動産競売において「現況調査報告書」とは、裁判所が競売にかけようとしている物件の現状を調査し、まとめた書類です。この報告書には、物件の土地や建物の広さ、構造、築年数といった基本情報に加え、誰が住んでいるか（所有者本人か、賃借人がいるか）、物件の管理状態（壊れている箇所や汚れの有無）、占有者がいる場合の権利の有無などが記載されています。競売物件は内覧ができないことが多く、この書類が物件の実態を知るための重要な手がかりとなります。例えば、報告書に「所有者が居住中」とあれば、落札後に明け渡し交渉が必要になる可能性があります。また、建物に違法増築や未登記の部分がある場合も記載されるため、購入後のリスクを事前に把握できます。ただし、この報告書は調査時点の情報であり、競売の進行中に状況が変わることもあるため、最新の情報を確認することが大切です。初心者の方は、この書類をよく読み、物件の状態やリスクを理解した上で入札を検討しましょう。
不動産競売で物件を落札した場合、その物件の前の所有者（債務者）が滞納していた管理費や修繕積立金について、新しい所有者である落札者が支払う義務を負うことがあります。これを「管理費滞納の承継」といいます。日本の法律では、マンションなどの区分所有建物において、管理費や修繕積立金の滞納は、その物件の所有権と一緒に新しい所有者に引き継がれると定められています。つまり、競売で物件を買っても、過去の滞納分が自動的に消えるわけではありません。ただし、この承継の対象となるのは、競売の開始前に発生した滞納のうち、一定の期間（通常は過去2年分程度）に限られる場合があります。また、競売の手続き中に発生した滞納については、落札者が負うことが一般的です。初心者の方は、競売物件を検討する際に、事前に管理組合などに滞納額を確認し、落札後に予想外の負担が生じないよう注意が必要です。この仕組みは、管理組合の運営を安定させるためのルールですが、落札者にとっては重要なコスト要素となります。
「評価書」とは、不動産競売の手続きにおいて、裁判所が選んだ不動産鑑定士が作成する書類です。この書類には、競売にかけられる物件の現況や価格が詳しく記載されています。具体的には、土地や建物の広さ、構造、築年数、周辺環境、そして「買受可能価額」と呼ばれる最低の入札価格の目安が示されます。また、物件に抵当権や借地権などの権利関係がある場合も記されており、落札後にどのような負担が残るかを確認する重要な情報源です。評価書は裁判所の窓口やウェブサイトで誰でも閲覧でき、入札を検討する際の基礎資料となります。ただし、評価書の内容はあくまで鑑定士の調査時点のものであり、実際の物件の状態や価格が変わることもあるため、現地の確認なども併せて行うことが一般的です。初心者の方は、この評価書をよく読み、物件の特徴や注意点を理解した上で入札を判断するとよいでしょう。
「買受可能価額」とは、不動産競売において、物件を買い受けるために最低限必要な金額のことです。裁判所が物件の価値を評価して「最低売却価額」を決めますが、買受可能価額はそれとは別に設定される、実際に入札できる金額の下限です。競売に入札するには、この買受可能価額以上の金額を提示しなければなりません。もし買受可能価額に達する入札がなければ、その競売は不成立となります。この金額は、物件の評価額や債権の状況などを考慮して裁判所が決め、入札前に公告されます。初心者の方は、この金額を基準に予算を考え、入札額を決めることになります。なお、買受可能価額は最低売却価額と同じ場合もあれば、異なる場合もあるため、公告をよく確認することが大切です。