土地建物奈良県奈良市法蓮町５４８番地、５４７番地１

00000007151 / 奈良地方裁判所本庁 / 令和07年(ケ)第44号売却済 174 回閲覧

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🤖 AI 三点セット解析 KeibaiXリスクスコアとは？

本物件は所有者が占有する居宅で、土地の境界不明確、約44.1㎡の私道負担、水道管埋設契約の継続不透明など土地に関するリスクが高い。建物は築28年で経年劣化が進行しており、検査済証の履歴不明、アスベストの可能性も指摘されている。これらの法的・物理的リスクを考慮すると、購入後の追加費用や手続きが多岐にわたる高リスク物件である。

🏠

占有状況

所有者

🚨

KeibaiXリスクスコア

5/5

🔧

建物状態

老朽化

🏗

再建築

不可

リスク要因:

土地の境界が不明確であり、専門家による測量が必要。約44.1㎡の私道負担部分があり、利用可能な土地が減少する。水道管埋設のための賃貸借契約の継続が買受人にとって不透明。建物の検査済証の交付履歴が見当たらず、適法性に懸念がある。建物にアスベスト等の有害物質が使用されている可能性があり、調査・除去費用が発生する恐れがある。JR関西本線が近接しており、騒音の影響を受ける可能性がある。建物内外に経年劣化やクラックが多数見られ、大規模な修繕が必要。

権利関係:

隣地との境界が不明確。水道管埋設のための賃貸借契約の継続可否が不透明。建物の検査済証の交付履歴が見当たらない。土地の地積測量図が法務局に備付けられていない。約44.1㎡の私道負担部分が存在。セットバックの必要性。

AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。

落札結果

基準価額

2,354万円

落札価格

2,748万円

差額 +394万円 1.17x

入札人数

2人

売却日

2026-06-05

落札ベース利回り

9.8%

基準11.4%

売却基準価額

2,354万円

基準

土地

土地比262% 割高

面積

224.6m²

67.9坪

表面利回り

11.4%

0%7%10%15%20%

最寄駅

新大宮

徒歩11分 (853m)

分析データ

土地評価

公示地価50,000円/m²

路線価（推定）40,000円/m²

坪単価132,231円/坪

土地評価総額8,983,200円

基準額

2,354万

土地値

898万

土地比262% 割高

人口動態（国勢調査）

市区町村人口354,630人

人口増減率（5年） -2.0% 減少

-10%0%+10%

交通アクセス

最寄駅新大宮

距離853m（徒歩11分）

やや遠い

ハザード情報

標高70.6m

洪水リスク安全

土砂災害リスク要確認

地図

Google マップハザードマップ

価格履歴

価格改定 0回・観測 30回・最終確認 2026-06-05

日付	基準価額	利回り	変動
2026-04-30	2,354万	—	初回

価格に変動のない期間の記録は省略しています。

物件情報

入札締切	2026-05-29
ステータス	売却済
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
落札価格	27,480,000円 (乖離率 +16.7%)
入札人数	2人
緯度/経度	34.6930, 135.8129
データ更新日時	2026-05-28 18:11
分析日時	2026-04-30 18:47
個別詳細取得日時	2026-04-30 18:20

奈良県の市場データ（13件）

この物件

11.4%

県平均

30.2%

-18.8pt 平均以下

物件詳細情報

建物情報

築年月平成9年9月 (耐年消化率 132%)

賃貸需要スコア 13/25 ★★☆☆☆

構造木造瓦葺2階建

種類（登記）居宅

間取り 8LDK

延床面積 224.58m²

権利・費用

登記面積 333.88m²

敷地利用権所有権

占有者債務者・所有者

法規・入札

用途地域第一種低層住居専用地域

建ぺい率 50%

容積率 80%

買受申出保証金 471万円

買受可能価額 1,883万円

開札期日 2026-06-05

売却決定期日 2026-06-26

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奈良市の不動産データ

実勢相場(戸建て)
112,903 円/m²

実勢相場(マンション)
292,308 円/m²

空き家率
17.0%

実勢相場=国土交通省実取引／空き家率=総務省住宅・土地統計調査。この物件の割安度の判断材料に。

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類似物件の落札実績

奈良県・土地建物・1,177〜4,708万円 | 4件の実績に基づく

平均落札倍率

1.35倍

1.1〜1.63倍

平均入札者数

5.8人

落札価格帯

1,658〜3,011万円

この物件が平均倍率で落札された場合: 31,779,000円 (基準価額 23,540,000円 x 1.35倍)

直近の落札例

所在地	基準価額	落札価格	倍率	入札
奈良市	1,845万	3,011万	1.6倍	12人
奈良県大和高田市春日	1,274万	1,815万	1.4倍	3人
宇陀市	1,894万	2,079万	1.1倍	3人
奈良市	1,318万	1,658万	1.3倍	5人

※ 類似条件の過去の落札実績に基づく参考値です。

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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp

土地建物 奈良県奈良市法蓮町５４８番地、５４７番地１