土地建物 岡山県岡山市南区北浦字大塚５９番地１ 岡山市南区北浦字八幡９７番地１
00000012933 / 岡山地方裁判所本庁 / 令和06年(ケ)第127号
売却済
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🤖 AI 三点セット解析 KeibaiXリスクスコアとは？
物件4建物は所有者が動産を残置した空き家で、土地（物件1-3）は占有者が無償で使用借権で占有しています。複数の越境、道路認定の不確実性、市街化調整区域の規制など、権利関係や利用に多くのリスクを抱えています。地積・境界の不確実性や雨漏り痕跡もあり、投資には慎重な検討が必要です。
🏠
占有状況
所有者
🚨
KeibaiXリスクスコア
5/5
🔧
建物状態
老朽化
🏗
再建築
不可
リスク要因:
土地（物件1-3）は占有者（社会福祉法人健寿会）が無償使用借権で占有しており、利用に制約があります。建物（物件4）は所有者が動産を残置した空き家状態です。建物の上屋、浄化槽、受水槽、簡易物置など複数の構造物が隣接する件外土地に越境している可能性があります。件外土地への通行に物件1, 2, 3土地の通行が必要となるなど、通行権に関する権利関係が複雑です。接面道路の一部は雑草・雑木で通行が困難であり、また建築基準法上の道路認定が不確実です。物件全体が市街化調整区域に位置しており、開発や建築に厳しい規制があります。土地の地積および境界は概略図であり、確定にリスクを伴います。建物4階デイケア室の天井に雨漏りによると思われるシミがあります。一部が埋蔵文化財包蔵地に該当する可能性があります。
権利関係:
土地（物件1-3）の占有者（社会福祉法人健寿会）による無償使用借権が存在します。建物の上屋、浄化槽、受水槽、簡易物置など複数の構造物の越境問題があります。件外土地への通行権（地役権等）が不明確であり、将来的な紛争のリスクがあります。接面道路の建築基準法上の道路認定が不確実であり、建築許可に影響を与える可能性があります。市街化調整区域内の開発・建築規制により、再建築や用途変更が困難です。土地の地積および境界が概略図であり、確定測量や境界確定訴訟のリスクがあります。土地（物件1-3）が共有名義、建物（物件4）が単独名義であり、所有権構造が複雑です。埋蔵文化財包蔵地に該当する可能性があり、開発時に調査や規制が生じる可能性があります。
AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。
落札結果
基準価額
2,559万円
落札価格
2,047万円
差額 +-512万円
0.80x
入札人数
1人
売却日
2026-04-16
落札ベース利回り
84.4%
基準67.5%
売却基準価額
2,559万円
基準
土地
土地比32% 割安
面積
1439.6m²
435.5坪
表面利回り
67.5%
0%7%10%15%20%
分析データ
土地評価
公示地価70,000円/m²
路線価（推定）56,000円/m²
坪単価185,124円/坪
土地評価総額80,619,280円
基準額
2,559万
土地値
8,062万
土地比32%
割安
人口動態（国勢調査）
市区町村人口724,691人
人口増減率（5年）
+0.2%
横ばい
-10%0%+10%
ハザード情報
標高27.7m
洪水リスク
低
土砂災害リスク
低
地図
価格履歴
15件| 日付 | 基準価額 | 利回り | 変動 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-16 | 2,559万 | 67.5% | — |
| 2026-04-08 | 2,559万 | 67.5% | — |
| 2026-04-07 | 2,559万 | 67.5% | — |
| 2026-04-06 | 2,559万 | 67.5% | — |
物件情報
| 入札締切 | 2026-04-09 |
|---|---|
| ステータス | 売却済 |
| 都道府県 | 岡山県 |
| 市区町村 | 岡山市 |
| 落札価格 | 20,474,000円 (乖離率 -20.0%) |
| 入札人数 | 1人 |
| 緯度/経度 | 34.5875, 133.9627 |
| データ更新日時 | 2026-04-08 18:11 |
| 分析日時 | 2026-03-20 12:31 |
| 個別詳細取得日時 | 2026-03-25 00:15 |
岡山県 の市場データ（11件）
この物件
67.5%
県平均
39.1%
+28.4pt 平均以上
物件詳細情報
建物情報
築年月
平成12年3月 (耐年消化率 118%)
賃貸需要スコア
4/25
☆☆☆☆☆
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
種類（登記）
診療所
間取り
その他
延床面積
1439.63m²
権利・費用
登記面積
3637.00m²
敷地利用権
所有権
占有者
債務者・所有者
法規・入札
用途地域
市街化調整区域
建ぺい率
60%
容積率
200%
買受申出保証金
512万円
買受可能価額
2,047万円
開札期日
2026-04-16
売却決定期日
2026-05-07
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岡山市の不動産データ
実勢相場(戸建て)
117,444 円/m²
117,444 円/m²
実勢相場(マンション)
300,000 円/m²
300,000 円/m²
空き家率
14.5%
14.5%
実勢相場=国土交通省 実取引／空き家率=総務省 住宅・土地統計調査。この物件の割安度の判断材料に。
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp