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土地建物岡山県岡山市南区北浦字大塚５９番地１　岡山市南区北浦字八幡９７番地１

00000012933 / 岡山地方裁判所本庁 / 令和06年(ケ)第127号竞标中上架中

来源：BIT（不动产拍卖信息网站）

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🤖 AI文件分析

物件4建筑物为空置状态，但所有者留有动产；土地1-3地块由社会福利法人无偿占用。存在多处越界、道路认定不确定性以及城市化控制区域的严格开发限制，带来显著的法律和使用风险。土地面积和边界的不确定性以及漏雨痕迹进一步增加了这项高风险投资的复杂性。

🏠

占用状况

所有人

🚨

风险评分

5/5

🔧

建筑状况

老化

🏗

重建

不可

风险因素:

土地（物件1-3）は占有者（社会福祉法人健寿会）が無償使用借権で占有しており、利用に制約があります。建物（物件4）は所有者が動産を残置した空き家状態です。建物の上屋、浄化槽、受水槽、簡易物置など複数の構造物が隣接する件外土地に越境している可能性があります。件外土地への通行に物件1, 2, 3土地の通行が必要となるなど、通行権に関する権利関係が複雑です。接面道路の一部は雑草・雑木で通行が困難であり、また建築基準法上の道路認定が不確実です。物件全体が市街化調整区域に位置しており、開発や建築に厳しい規制があります。土地の地積および境界は概略図であり、確定にリスクを伴います。建物4階デイケア室の天井に雨漏りによると思われるシミがあります。一部が埋蔵文化財包蔵地に該当する可能性があります。

法律问题:

土地（物件1-3）の占有者（社会福祉法人健寿会）による無償使用借権が存在します。建物の上屋、浄化槽、受水槽、簡易物置など複数の構造物の越境問題があります。件外土地への通行権（地役権等）が不明確であり、将来的な紛争のリスクがあります。接面道路の建築基準法上の道路認定が不確実であり、建築許可に影響を与える可能性があります。市街化調整区域内の開発・建築規制により、再建築や用途変更が困難です。土地の地積および境界が概略図であり、確定測量や境界確定訴訟のリスクがあります。土地（物件1-3）が共有名義、建物（物件4）が単独名義であり、所有権構造が複雑です。埋蔵文化財包蔵地に該当する可能性があり、開発時に調査や規制が生じる可能性があります。

AI自动分析结果。投资决策前请务必确认三套文件原件。

基准价格

2,559万日元

基准

土地

土地比32% 低估

面积

1439.6m²

435.5坪

表面收益率

67.5%

0%7%10%15%20%

分析数据

土地评估

公示地价70,000日元/m²

路线价（推定）56,000日元/m²

坪单价185,124日元/坪

土地评估总额80,619,280日元

基准额

2,559万

土地值

8,062万

土地比32% 低估

人口动态（国势调查）

市区町村人口724,691人

人口增减率（5年） +0.2% 持平

-10%0%+10%

灾害信息

海拔27.7m

洪水风险低

泥石流风险低

地图

Google 地图灾害地图

成交预测模拟器

竞标倍率 1.30x

预计成交价

实际收益率

与基准价差额

投资判断

※ 基于预计月租金1,439,630日元的统计模拟。不包含各项费用和空置风险。
※ 本价格基于历史统计数据的模拟，不保证实际成交结果。投资决策请务必自行承担责任。

价格历史

11 条记录

日期	基准价格	收益率	变动
2026-04-05	25,592,000万	67.5%	—
2026-04-04	25,592,000万	67.5%	—
2026-04-03	25,592,000万	67.5%	—
2026-04-02	25,592,000万	67.5%	—
2026-04-01	25,592,000万	67.5%	—
2026-03-31	25,592,000万	67.5%	—
2026-03-30	25,592,000万	67.5%	—
2026-03-28	25,592,000万	67.5%	—
2026-03-27	25,592,000万	67.5%	—
2026-03-25	25,592,000万	67.5%	—
2026-03-15	25,592,000万	—	首次

房产信息

竞标截止	2026-04-09 (剩余3天)
状态	竞标中
都道府县	岡山県
市区町村	岡山市
纬度/経度	34.5875, 133.9627
数据更新时间	2026-04-05 18:11
分析时间	2026-03-20 12:31
详情获取时间	2026-03-25 00:15

岡山県的市场数据（18件）

本物件

67.5%

县平均

42.4%

+25.1pt 高于平均

房产详情（BIT）

建筑信息

竣工年月平成12年3月 (寿命消耗率 118%)

租赁需求 4/25 ☆☆☆☆☆

结构鉄筋コンクリート造陸屋根4階建

种类（登记）診療所

户型その他

建筑总面积 1439.63m²

权利与费用

登记面积 3637.00m²

土地权利所有権

占用者債務者・所有者

法规与竞标信息

用途地域市街化調整区域

建蔽率 60%

容积率 200%

保证金 512万日元

最低买受价 2,047万日元

开标日期 2026-04-16

卖出决定日 2026-05-07

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三套文件（物件明细书、现况调查报告书、评估书）

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来源：BIT（不动产拍卖信息网站） https://www.bit.courts.go.jp

土地建物 岡山県岡山市南区北浦字大塚５９番地１ 岡山市南区北浦字八幡９７番地１