土地建物 静岡県富士宮市小泉字向原 １８４９番地１
00000004091 / 静岡地方裁判所富士支部 / 令和06年(ケ)第33号
売却済
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🤖 AI 三点セット解析 KeibaiXリスクスコアとは？
複数の土地（原野、宅地）と2棟の建物（居宅、店舗）からなる競売物件です。 居宅は老朽化が著しく大規模修繕が必要、店舗は用途地域による営業制限があります。 複数の土地で境界が不明確な箇所が多く、未登記増築部分やセットバックの可能性など、法的・物理的リスクが高い物件です。
🏠
占有状況
所有者
🚨
KeibaiXリスクスコア
4/5
🔧
建物状態
老朽化
🏗
再建築
可
リスク要因:
複数の土地（物件1, 2, 3, 4, 5）で隣地および官地との境界が不明確であり、地積確定には専門家による測量が必要。物件7（居宅）は築約48年で経済的残存耐用年数を満了しており、外壁クラック、床のたわみ、畳の損傷、雨漏りなど、大規模な補修が必要なほど老朽化が著しい。物件8（店舗）は第一種住居地域に位置し、現況の酒類提供事業（深夜営業や風俗営業）に必要な許可が得られないため、用途に制限がある。物件1および物件2は原野で傾斜地であり、雑木・雑草が繁茂しているため、有効利用が困難。接面道路が建築基準法42条2項道路であり、幅員4m未満の部分はセットバックが必要となる可能性があり、再建築時に影響がある。物件7には未登記の増築部分（約46㎡）が存在し、将来的な登記上の問題や取り扱いに関するリスクがある。物件4土地内に祠および石仏が存在し、その取り扱いについて将来的な問題が生じる可能性。土地の利用形態が複雑で、高低差や接道状況も多様。
権利関係:
複数の土地（物件1, 2, 3, 4, 5）で隣地および官地との境界が不明確であり、地積確定には専門家による測量が必要。接面道路が建築基準法42条2項道路であるため、再建築時にセットバック義務が生じる可能性。物件7に未登記増築部分（約46㎡）が存在し、法的な整合性や将来の売却・担保設定に影響を与える可能性。物件8の現況用途（酒類提供店舗）が第一種住居地域の規制と合致せず、深夜酒類提供飲食店や風俗営業の許可が得られない。
AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。
落札結果
基準価額
670万円
落札価格
540万円
差額 +-130万円
0.81x
入札人数
1人
売却日
2026-05-20
落札ベース利回り
29.0%
基準23.4%
売却基準価額
670万円
基準
土地
土地比128% 割高
面積
130.6m²
39.5坪
表面利回り
23.4%
0%7%10%15%20%
分析データ
土地評価
公示地価50,000円/m²
路線価（推定）40,000円/m²
坪単価132,231円/坪
土地評価総額5,225,600円
基準額
670万
土地値
523万
土地比128%
割高
ハザード情報
標高128.1m
洪水リスク
安全
土砂災害リスク
要確認
地図
価格履歴
価格改定 0回・観測 42回 ・最終確認 2026-05-20| 日付 | 基準価額 | 利回り | 変動 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-02 | 670万 | — | 初回 |
価格に変動のない期間の記録は省略しています。
物件情報
| 入札締切 | 2026-05-13 |
|---|---|
| ステータス | 売却済 |
| 都道府県 | 静岡県 |
| 市区町村 | 富士宮市 |
| 落札価格 | 5,401,200円 (乖離率 -19.4%) |
| 入札人数 | 1人 |
| 緯度/経度 | 35.2213, 138.6333 |
| データ更新日時 | 2026-05-12 18:11 |
| 分析日時 | 2026-04-02 18:41 |
| 個別詳細取得日時 | 2026-04-02 18:17 |
静岡県 の市場データ（21件）
この物件
23.4%
県平均
24.4%
-1.0pt 平均以下
物件詳細情報
建物情報
築年月
昭和51年12月 (耐年消化率 227%)
賃貸需要スコア
6/25
★☆☆☆☆
構造
木造瓦葺2階建
種類（登記）
居宅
間取り
その他
延床面積
215.28m²
権利・費用
登記面積
245.00m²
敷地利用権
所有権
占有者
債務者・所有者
法規・入札
用途地域
第一種住居地域
建ぺい率
60%
容積率
200%
買受申出保証金
134万円
買受可能価額
536万円
開札期日
2026-05-20
売却決定期日
2026-06-10
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富士宮市の不動産データ
実勢相場(戸建て)
52,661 円/m²
52,661 円/m²
実勢相場(マンション)
172,576 円/m²
172,576 円/m²
空き家率
15.8%
15.8%
実勢相場=国土交通省 実取引／空き家率=総務省 住宅・土地統計調査。この物件の割安度の判断材料に。
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp