土地建物 兵庫県神戸市須磨区妙法寺字藪中ノ中１２４８番地１４、１２４８番地１５、１２４８番地７６、１２４８番地７７ 神戸市須磨区妙法寺字藪中ノ下１２４９番地１７
00000020944 / 神戸地方裁判所本庁 / 令和07年(ケ)第57号
売却済
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🤖 AI 三点セット解析 KeibaiXリスクスコアとは？
本物件は複数の土地と温泉施設を含む商業ビルから構成。建物にはボイラー故障や漏水など多数の不具合があり、温泉供給も停止中。占有者である賃借人が約1,444万円の留置権を主張しており、引渡しに際して高額な費用負担や交渉が必要となる高リスク物件。
🏠
占有状況
賃借人
🚨
KeibaiXリスクスコア
5/5
🔧
建物状態
老朽化
🏗
再建築
可
リスク要因:
占有者である賃借人が約1,444万円の留置権を主張しており、物件の引渡しに際して高額な費用負担や交渉が必要となる。建物は築21年で経済的耐用年数を経過しており、ボイラー故障、漏水、エレベーター不具合、温泉水質汚染、消防法違反など多数の重大な欠陥があり、大規模な修繕・改修費用が発生する。複数の土地（山林、原野、宅地、保安林、溜池、雑種地、公衆用道路）が含まれ、一部境界が不明確な箇所があり、権利関係が複雑化する可能性がある。一部土地は急傾斜地、土砂災害特別警戒区域、高圧線下など、利用に制限がある。
権利関係:
占有者（賃借人）による約1,444万円の留置権が主張されている。複数の土地で境界が不明確な箇所があり、将来的な紛争のリスクがある。物件1には送電線路下部に地役権が設定されている。
AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。
落札結果
基準価額
13,005万円
落札価格
11,512万円
差額 +-1,493万円
0.89x
入札人数
1人
売却日
2026-04-21
落札ベース利回り
32.4%
基準28.7%
売却基準価額
13,005万円
基準
土地
土地比31% 割安
面積
3112.1m²
941.4坪
表面利回り
28.7%
0%7%10%15%20%
分析データ
土地評価
公示地価170,000円/m²
路線価（推定）136,000円/m²
坪単価449,586円/坪
土地評価総額423,246,960円
基準額
13,005万
土地値
42,325万
土地比31%
割安
人口動態（国勢調査）
市区町村人口1,525,152人
人口増減率（5年）
-1.5%
減少
-10%0%+10%
ハザード情報
標高154.6m
洪水リスク
安全
土砂災害リスク
要確認
地図
価格履歴
21件| 日付 | 基準価額 | 利回り | 変動 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-21 | 13,005万 | 28.7% | — |
| 2026-04-14 | 13,005万 | 28.7% | — |
| 2026-04-13 | 13,005万 | 28.7% | — |
| 2026-04-12 | 13,005万 | 28.7% | — |
物件情報
| 入札締切 | 2026-04-15 |
|---|---|
| ステータス | 売却済 |
| 都道府県 | 兵庫県 |
| 市区町村 | 神戸市 |
| 落札価格 | 115,120,000円 (乖離率 -11.5%) |
| 入札人数 | 1人 |
| 緯度/経度 | 34.6807, 135.1310 |
| データ更新日時 | 2026-04-14 18:11 |
| 分析日時 | 2026-03-22 18:58 |
| 個別詳細取得日時 | 2026-03-25 00:07 |
兵庫県 の市場データ（40件）
この物件
28.7%
県平均
37.0%
-8.3pt 平均以下
物件詳細情報
建物情報
築年月
平成16年9月 (耐年消化率 100%)
賃貸需要スコア
6/25
★☆☆☆☆
構造
鉄骨・鉄筋コンクリート造合金メッキ鋼板葺3階建
種類（登記）
公衆浴場・駐車場
間取り
その他
延床面積
6204.22m²
権利・費用
⚠ 持分売り
登記面積
2925.00m²
敷地利用権
所有権
占有者
あり
法規・入札
用途地域
市街化調整区域
建ぺい率
60%
容積率
100%
買受申出保証金
2,601万円
買受可能価額
10,404万円
開札期日
2026-04-21
売却決定期日
2026-05-12
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神戸市の不動産データ
実勢相場(戸建て)
188,730 円/m²
188,730 円/m²
実勢相場(マンション)
472,727 円/m²
472,727 円/m²
空き家率
13.9%
13.9%
実勢相場=国土交通省 実取引／空き家率=総務省 住宅・土地統計調査。この物件の割安度の判断材料に。
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp