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土地建物 兵庫県神戸市東灘区深江本町二丁目４６番地２
00000020945 / 神戸地方裁判所本庁 / 令和07年(ヌ)第77号
已售
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站）
🤖 AI文件分析
该物业是位于神户市东滩区的一栋6层钢结构办公和住宅楼。 存在多名占用人、超出建筑覆盖率和容积率、侵占道路以及潜在石棉和土壤污染等诸多风险。 该建筑在阪神淡路大地震中被认定为“半毁”并随后修复，电梯老化、内墙开裂等老化迹象显著。
🏠
占用状况
租户
🚨
风险评分
5/5
🔧
建筑状况
老化
🏗
重建
不可
风险因素:
複数の占有者（所有者、使用借権者、賃借人）が存在し、明渡し交渉が複雑化するリスク。建物が建ぺい率および容積率の制限を超過しており、再建築時には現行規模での建築が不可能となるリスク。自動販売機の屋根や2階増築部分の庇が道路境界を越境している可能性があり、是正措置が必要となるリスク。建物が阪神淡路大震災で半壊認定を受け修復されているため、構造的な懸念が残るリスク。エレベーターが老朽化しており、将来的に使用不能となる可能性があり、修繕費用が発生するリスク。アスベスト含有建材使用の可能性があり、専門調査および対策費用が発生するリスク。土壌汚染の可能性があり、専門調査および対策費用が発生するリスク。内壁にひび割れが見られるなど、建物の経年劣化が進行しているリスク。
法律问题:
複数の占有者（所有者、使用借権者、賃借人）が存在し、明渡し手続きが複雑化する可能性。建物が建ぺい率および容積率の制限を超過しており、現行法規に不適合な状態であること。自動販売機の屋根および2階増築部分の庇が道路境界を越境している可能性があり、是正義務が発生する可能性。自動販売機設置契約の当事者が故人名義または不明であり、権利関係の整理が必要となる可能性。
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成交结果
基准
1,853万日元
成交价
6,370万日元
差额 +4,517万日元
3.44x
竞标人数
11人
成交日期
2026-04-21
成交收益率
6.8%
基准23.4%
基准价格
1,853万日元
基准
土地
土地比38% 低估
面积
361.0m²
109.2坪
表面收益率
23.4%
0%7%10%15%20%
最近车站
深江
步行5分钟 (423m)
分析数据
土地评估
公示地价170,000日元/m²
路线价（推定）136,000日元/m²
坪单价449,586日元/坪
土地评估总额49,098,720日元
基准额
1,853万
土地值
4,910万
土地比38%
低估
人口动态（国势调查）
市区町村人口1,525,152人
人口增减率（5年）
-1.5%
减少
-10%0%+10%
交通出行
最近车站深江
距离423m（步行5分钟）
步行范围
灾害信息
海拔1.9m
洪水风险
极高
泥石流风险
低
地图
价格历史
21 条记录| 日期 | 基准价格 | 收益率 | 变动 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-21 | 1,853万 | 23.4% | — |
| 2026-04-14 | 1,853万 | 23.4% | — |
| 2026-04-13 | 1,853万 | 23.4% | — |
| 2026-04-12 | 1,853万 | 23.4% | — |
房产信息
| 竞标截止 | 2026-04-15 |
|---|---|
| 状态 | 已售 |
| 都道府县 | 兵庫県 |
| 市区町村 | 神戸市 |
| 成交价格 | 63,700,000日元 (乖离率 +243.8%) |
| 竞标人数 | 11人 |
| 纬度/経度 | 34.7231, 135.2962 |
| 数据更新时间 | 2026-04-14 18:11 |
| 分析时间 | 2026-03-22 18:58 |
| 详情获取时间 | 2026-03-25 00:07 |
兵庫県 的市场数据（38件）
本物件
23.4%
县平均
26.1%
-2.7pt 低于平均
房产详情（BIT）
建筑信息
竣工年月
平成7年1月 (寿命消耗率 141%)
租赁需求
19/25
★★★☆☆
结构
鉄骨造陸屋根6階建
种类（登记）
事務所・共同住宅
户型
その他
建筑总面积
697.14m²
权利与费用
登记面积
108.00m²
土地权利
所有権
占用者
あり
法规与竞标信息
用途地域
準住居地域
建蔽率
60%
容积率
300%
保证金
371万日元
最低买受价
1,482万日元
开标日期
2026-04-21
卖出决定日
2026-05-12
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物件分析报告
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站） https://www.bit.courts.go.jp