競売用語辞典
「それ、つまりどういうこと？」を現場目線で解説します
基準価額 Minimum Bid Price
裁判所が「最低これくらい」と決めた売り出し価格
不動産鑑定士が評価した金額をベースに、裁判所が公式に設定します。ただし実際に入札できる最低額は基準価額の80%（＝買受可能価額）。つまり1,000万円の物件なら800万円から勝負できます。
プロの本音: 基準価額はあくまで「スタートライン」。人気エリアでは2〜5倍に跳ね上がるので、基準価額だけ見て「安い！」と飛びつくのは危険です。落札倍率を必ずチェック。
落札倍率 Bid Ratio
「結局、基準の何倍で落ちたか」を示す最重要指標
落札倍率 = 落札価格 / 基準価額
1.0倍なら基準価額どおり。都心マンションだと3〜5倍も珍しくありません。逆に地方の古家付き土地は1.0倍割れ（＝買受可能価額ギリギリ）で落ちることも。
プロの本音: 「倍率が低い＝お得」とは限りません。低倍率には理由があります（占有者、再建築不可、ハザードリスクなど）。KeibaiXのAI解析でリスク要因を確認しましょう。
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表面利回り Gross Yield
「年間の家賃収入 / 物件価格」。投資判断の第一フィルター
表面利回り(%) = 推定年間賃料 / 基準価額 × 100
管理費・修繕費・固定資産税・空室損を差し引く前の数字です。実質利回りは表面の70〜80%程度に落ち着くのが一般的。KeibaiXでは周辺の成約賃料データから推定賃料を算出しています。
基準価額 500万円、推定月額賃料 5万円 → 表面利回り 12%（= 60万 / 500万 × 100）
プロの本音: 表面利回り20%超は「何かある」と疑ってください。修繕費が膨大、入居者が見つからない、そもそも住めない ── 高利回りにはワケがあります。12〜15%が「おいしいゾーン」。
路線価 Road Price
国税庁が「この道路沿いの土地は1m²いくら」と決めた公的な値段
毎年7月に発表される相続税・贈与税の算定基準。市場価格の約80%が目安です。KeibaiXでは路線価 × 面積で「土地評価総額」を自動計算し、基準価額と比較しています。
プロの本音: 路線価は「土地だけの値段」。基準価額が路線価ベースの土地評価額を下回っていれば、「建物がタダで付いてくる」状態。これがお宝物件の正体です。
お宝物件 Hidden Gem
土地の値段より安く買えて、しかも高利回り。競売の醍醐味
お宝 = 基準価額 < 路線価ベース土地評価額 AND 表面利回り ≥ 12%
KeibaiX独自の判定基準です。「土地の値段以下で建物付きの物件が買える」うえに利回りも12%以上。ただし、お宝にはお宝なりの理由（占有者・老朽化・権利関係）があるので、三点セットの精読は必須。
プロの本音: お宝物件は「掘り出し物」であって「ノーリスク物件」ではありません。AI解析のリスクスコアと三点セットを突き合わせて、自分の目で判断を。
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三点セット Three-Document Set
入札前に「絶対に」読むべき3つの裁判所書類。これを読まない入札は博打
1. 物件明細書 — 買受人が引き継ぐ権利（賃借権・地上権等）の一覧。ここに書いてあることは落札後も消えません。
2. 現況調査報告書 — 執行官が実際に現地を訪問した記録。占有者の態度、建物の傷み具合がリアルに書かれています。
3. 評価書 — 不動産鑑定士による評価。基準価額の根拠や、減価要因（再建築不可・接道不良など）が記載。
プロの本音: プロは三点セットの「減価要因」を真っ先に読みます。なぜ安いのか、その理由が全部ここに書いてある。KeibaiXのAI解析はこの三点セットを自動で読み解いてリスクスコアを算出しています。
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特別売却 Special Sale
入札で誰も手を挙げなかった物件の「先着順セール」
期間入札で落札者ゼロ → 裁判所は基準価額を引き下げて再公告するか、先着順の「特別売却」に移行します。競争なしで買受可能価額（基準の80%）で取得できるチャンスですが、誰も入札しなかった理由を必ず調べてください。
値下げ物件リストで減額改定された物件をチェックできます。
プロの本音: 特別売却は「みんなが見送った物件」。逆に言えば、リスクを正確に見積もれる人にとっては独壇場。ライバル不在で仕入れられる数少ない場面です。
保証金 Bid Deposit
入札時に預ける「本気度の証明」。基準価額の20%
入札書と一緒に裁判所に納付します。落札できなければ全額返還。落札した場合は代金の一部に充当されます。振込が間に合わないと入札自体ができないので、スケジュール管理が重要。
基準価額 1,000万円 → 保証金 200万円を事前振込 → 落札 → 残り800万円を期限内に納付。
プロの本音: 保証金は「寝かせるお金」。複数物件に同時入札すると保証金だけで資金がロックされます。投資資金の回転効率を考えて、同時入札は2〜3件に絞るのが現実的。
乖離率 Deviation Rate
落札倍率を%で表したもの。呼び方が違うだけで中身は同じ
乖離率(%) = 落札価格 / 基準価額 × 100
100% = 基準価額どおり。300% = 3倍。KeibaiXでは「落札倍率」と同義で扱っています。統計には1.0〜10.0倍の正常範囲のみを使用し、外れ値（転売目的の異常高値など）は除外しています。
プロの本音: 同じエリア・同じ物件種別の乖離率の「中央値」を見てください。平均値は一部の高額落札に引っ張られるので、中央値の方が入札額の参考になります。
ハザード情報 Hazard Assessment
水害・土砂災害リスクの自動判定。利回りだけでは見えない「地雷」
KeibaiXは国土地理院の標高データをもとに、物件ごとのリスクを4段階で判定しています。
安全 浸水リスクが低い
低 軽微な浸水の可能性
中 浸水実績エリア
高 重大な浸水リスク
プロの本音: ハザードリスク「高」は利回りが高くても要注意。火災保険料が跳ね上がり、入居者が敬遠し、いざという時に売却もできない。「利回り20%でハザード高」より「利回り12%でハザード安全」の方が長期的に勝ちます。