土地建物 福岡県北九州市門司区大里本町一丁目 ６４５５番地３５
00000012255 / 福岡地方裁判所小倉支部 / 令和08年(ケ)第12号
売却済
76 回閲覧
出典：BIT（不動産競売物件情報サイト）
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🤖 AI 三点セット解析 KeibaiXリスクスコアとは？
本物件は、北九州市門司区にある9階建ての元ラブホテルです。現在も風俗営業の許可を得て運営されていますが、条例により新規営業は認められておらず、建替えも不可です。外壁のクラックや水漏れ、アスベストの可能性など、建物の劣化や過去の事故物件情報もリスク要因となります。
🏠
占有状況
所有者
🚨
KeibaiXリスクスコア
4/5
🔧
建物状態
老朽化
🏗
再建築
可
リスク要因:
建物はラブホテルとして運営されており、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（いわゆる風営法）の店舗型性風俗特殊営業4号の届出がなされている。福岡県条例により、本件所在地において新規の営業は認められておらず、買受希望者において事前の確認を要する。建物の用途が規制されており、現行の店舗型性風俗特殊営業に係るホテルの建築は認められていない。目的建物は条例の規制内容が改正される前の建築であり、既存不適格建築物に該当する。現行用途の建替えはできない。建物の外壁にクラックがあり、2階事務所に水漏れが生じている。屋上の防水シートも劣化している。エレベーターの部品も劣化しているとの指摘がある。20年ほど前に事故物件の客室があったとの情報がある。天井裏や柱の一部等に耐火吹付け材が確認され、吹付けアスベストが使用されている可能性があり、専門業者による調査が必要である。
権利関係:
風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（いわゆる風営法）の店舗型性風俗特殊営業4号の届出がなされているが、福岡県条例により本件所在地において新規の営業は認められていないため、買受希望者は事前の確認が必要。建物の用途が規制されており、現行の店舗型性風俗特殊営業に係るホテルの建築は認められていない。目的建物は条例の規制内容が改正される前の建築であり、既存不適格建築物に該当するため、現行用途の建替えはできない。20年ほど前に事故物件の客室があったとの情報がある。天井裏や柱の一部等に耐火吹付け材が確認され、吹付けアスベストが使用されている可能性があり、専門業者による調査が必要である。
AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。
落札結果
基準価額
2,395万円
落札価格
3,333万円
差額 +938万円
1.39x
入札人数
2人
売却日
2026-07-22
落札ベース利回り
62.9%
基準87.5%
売却基準価額
2,395万円
基準
土地
土地比34% 割安
面積
1747.5m²
528.6坪
表面利回り
87.5%
0%7%10%15%20%
最寄駅
小森江
徒歩7分 (539m)
分析データ
土地評価
公示地価50,000円/m²
路線価（推定）40,000円/m²
坪単価132,231円/坪
土地評価総額69,898,000円
基準額
2,395万
土地値
6,990万
土地比34%
割安
人口動態（国勢調査）
市区町村人口939,029人
人口増減率（5年）
-3.5%
急減
-10%0%+10%
交通アクセス
最寄駅小森江
距離539m（徒歩7分）
路線九州旅客鉄道
徒歩圏内
ハザード情報
標高2.1m
洪水リスク
高
土砂災害リスク
低
地図
価格履歴
価格改定 0回・観測 24回 ・最終確認 2026-07-22| 日付 | 基準価額 | 利回り | 変動 |
|---|---|---|---|
| 2026-06-22 | 2,395万 | — | 初回 |
価格に変動のない期間の記録は省略しています。
物件情報
| 入札締切 | 2026-07-15 |
|---|---|
| ステータス | 売却済 |
| 都道府県 | 福岡県 |
| 市区町村 | 北九州市 |
| 落札価格 | 33,333,339円 (乖離率 +39.2%) |
| 入札人数 | 2人 |
| 緯度/経度 | 33.9121, 130.9342 |
| データ更新日時 | 2026-07-14 18:11 |
| 分析日時 | 2026-06-22 18:32 |
| 個別詳細取得日時 | 2026-06-22 18:17 |
福岡県 の市場データ（46件）
この物件
87.5%
県平均
21.6%
+65.9pt 平均以上
物件詳細情報
建物情報
築年月
昭和59年7月 (耐年消化率 191%)
賃貸需要スコア
19/25
★★★☆☆
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根9階建
種類（登記）
旅館
間取り
客室全23室 (調査時に稼働しているのは20室)
延床面積
3489.90m²
権利・費用
登記面積
891.32m²
敷地利用権
所有権
占有者
債務者・所有者
法規・入札
用途地域
準工業地域
建ぺい率
60%
容積率
200%
買受申出保証金
479万円
買受可能価額
1,916万円
開札期日
2026-07-22
売却決定期日
2026-08-05
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北九州市の不動産データ
実勢相場(戸建て)
80,000 円/m²
80,000 円/m²
実勢相場(マンション)
175,000 円/m²
175,000 円/m²
空き家率
16.0%
16.0%
実勢相場=国土交通省 実取引／空き家率=総務省 住宅・土地統計調査。この物件の割安度の判断材料に。
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