物件一覧 > 兵庫県 > 00000011001

土地兵庫県宝塚市すみれガ丘一丁目１１番

00000011001 / 神戸地方裁判所尼崎支部 / 令和07年(ケ)第30049号売却済 193 回閲覧

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🤖 AI 三点セット解析 KeibaiXリスクスコアとは？

宝塚市の山林で、市街化調整区域に指定され開発が困難な物件。高低差や雑草繁茂、境界不明確、土砂災害警戒区域指定など、投資リスクが高い。開発・利用には多大な費用と法的手続きが必要となる見込み。

🏠

占有状況

所有者

🚨

KeibaiXリスクスコア

5/5

🔧

建物状態

不明

🏗

再建築

不可

リスク要因:

市街化調整区域に指定されており、都市計画法上の開発許可取得が困難である。土砂災害警戒区域および特別警戒区域に指定されており、開発・利用に制限がある。敷地内に高低差が大きく、雑草雑木が繁茂しているため、内部の状況確認や開発が困難。隣地との境界が不明確な箇所があり、将来的なトラブルに発展する可能性がある。東側部分が高さ約10m以上の崖地となっており、造成費用が高額になる可能性がある。

権利関係:

市街化調整区域に指定されており、都市計画法に基づく開発行為に法的な制約がある。土砂災害警戒区域および特別警戒区域に指定されており、建築物の構造や用途に法的な制限がある。隣地との境界の一部が判然とせず、権利関係の明確化に時間と費用を要する可能性がある。

AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。

落札結果

基準価額

338万円

落札価格

358万円

差額 +20万円 1.06x

入札人数

2人

売却日

2026-05-21

落札ベース利回り

6.1%

基準6.5%

売却基準価額

338万円

基準

土地

土地比0% 割安

面積

12781.0m²

3866.3坪

表面利回り

6.5%

0%7%10%15%20%

分析データ

土地評価

公示地価90,000円/m²

路線価（推定）72,000円/m²

坪単価238,016円/坪

土地評価総額920,232,000円

基準額

338万

土地値

92,023万

土地比0% 割安

ハザード情報

標高125.2m

洪水リスク安全

土砂災害リスク要確認

地図

Google マップハザードマップ

価格履歴

価格改定 0回・観測 25回・最終確認 2026-05-21

日付	基準価額	利回り	変動
2026-04-20	338万	—	初回

価格に変動のない期間の記録は省略しています。

物件情報

入札締切	2026-05-14
ステータス	売却済
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
落札価格	3,582,200円 (乖離率 +6.0%)
入札人数	2人
緯度/経度	34.8193, 135.3437
データ更新日時	2026-05-13 18:11
分析日時	2026-04-21 19:13
個別詳細取得日時	2026-04-20 18:28

兵庫県の市場データ（26件）

この物件

6.5%

県平均

37.8%

-31.3pt 平均以下

物件詳細情報

権利・費用

登記面積 12781.00m²

法規・入札

地目（登記）山林

用途地域市街化調整区域

建ぺい率 60%

容積率 100%

買受申出保証金 68万円

買受可能価額 270万円

開札期日 2026-05-21

売却決定期日 2026-06-11

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実勢相場(戸建て)
215,385 円/m²

実勢相場(マンション)
314,286 円/m²

空き家率
11.1%

実勢相場=国土交通省実取引／空き家率=総務省住宅・土地統計調査。この物件の割安度の判断材料に。

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平均落札倍率

1.88倍

0.84〜4.58倍

平均入札者数

5.1人

落札価格帯

222〜1,806万円

この物件が平均倍率で落札された場合: 6,354,400円 (基準価額 3,380,000円 x 1.88倍)

直近の落札例

所在地	基準価額	落札価格	倍率	入札
高砂市	316万	370万	1.2倍	3人
たつの市	603万	508万	0.8倍	1人
神戸市	273万	300万	1.1倍	1人
神戸市	324万	867万	2.7倍	13人
神戸市	662万	1,072万	1.6倍	8人

※ 類似条件の過去の落札実績に基づく参考値です。

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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp

土地 兵庫県宝塚市すみれガ丘一丁目１１番