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土地 埼玉県川越市大字上新河岸字台耕２１番５
00000015889 / さいたま地方裁判所川越支部 / 令和07年(ケ)第69号
売却済
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト）
🤖 AI 三点セット解析
本物件は共有持分（3/4）の土地であり、隣地との境界や接道が不明確な上、ライフライン引込みに隣地所有者との調整が必要です。 再建築には法的・実務的な課題が多く、単独での使用収益も制限される高リスク物件です。 一部報告書は売却対象外の持分を前提としており、注意が必要です。
🏠
占有状況
所有者
🚨
リスクスコア
5/5
🔧
建物状態
不明
🏗
再建築
不可
リスク要因:
共有持分（3/4）の売却であり、単独での使用収益が困難な可能性が高い。隣地との境界が不明確であり、土地利用や再建築に支障をきたす。建築基準法上の接道義務を満たさない可能性があり、再建築が極めて困難。上水道・ガス・下水道のライフライン引込みに隣地所有者との調整・合意が必要。隣地建物の軒先が物件2にはみ出している可能性があり、越境問題が発生する恐れがある。現況調査報告書や評価書の一部が、売却対象外の持分（7/8）を前提に記載されており、情報に齟齬がある。物件3上に所有者不明の簡易物置・温室があり、竹木等が生い茂っており、撤去費用や権利関係の問題が生じる可能性がある。
権利関係:
共有持分売却による使用収益権の制限。隣地との境界不明確による所有権範囲の不確定性。建築基準法上の接道義務不履行による再建築不可の可能性。隣地建物の軒先越境による所有権侵害の可能性。ライフライン（上水道・ガス・下水道）引込みに関する隣地所有者との調整・合意の必要性。位置指定道路の復元に関する隣地所有者との調整・合意の必要性。物件3上の所有者不明の簡易物置・温室の処理に関する問題。
AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。
落札結果
基準価額
968万円
落札価格
1,204万円
差額 +236万円
1.24x
入札人数
1人
売却日
2026-05-21
落札ベース利回り
5.2%
基準6.5%
売却基準価額
968万円
基準
土地
土地比31% 割安
面積
321.1m²
97.1坪
表面利回り
6.5%
0%7%10%15%20%
最寄駅
新河岸
徒歩8分 (626m)
分析データ
土地評価
公示地価120,000円/m²
路線価（推定）96,000円/m²
坪単価317,355円/坪
土地評価総額30,823,680円
基準額
968万
土地値
3,082万
土地比31%
割安
交通アクセス
最寄駅新河岸
距離626m（徒歩8分）
路線東武鉄道
徒歩圏内
ハザード情報
標高9.7m
洪水リスク
中
土砂災害リスク
低
地図
価格履歴
31件| 日付 | 基準価額 | 利回り | 変動 |
|---|---|---|---|
| 2026-05-21 | 968万 | 6.5% | — |
| 2026-05-13 | 968万 | 6.5% | — |
| 2026-05-12 | 968万 | 6.5% | — |
| 2026-05-11 | 968万 | 6.5% | — |
物件情報
| 入札締切 | 2026-05-14 |
|---|---|
| ステータス | 売却済 |
| 都道府県 | 埼玉県 |
| 市区町村 | 川越市 |
| 落札価格 | 12,040,000円 (乖離率 +24.4%) |
| 入札人数 | 1人 |
| 緯度/経度 | 35.8930, 139.5035 |
| データ更新日時 | 2026-05-13 18:11 |
| 分析日時 | 2026-04-14 18:39 |
| 個別詳細取得日時 | 2026-04-14 18:16 |
埼玉県 の市場データ（69件）
この物件
6.5%
県平均
18.9%
-12.4pt 平均以下
物件詳細情報
権利・費用
⚠ 持分売り
登記面積
15.30m²
法規・入札
地目（登記）
雑種地
用途地域
第一種低層住居専用地域
建ぺい率
50%
容積率
100%
買受申出保証金
194万円
買受可能価額
774万円
開札期日
2026-05-21
売却決定期日
2026-06-04
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp