土地建物 福岡県北九州市門司区松原一丁目 ２５９１番地３
00000012026 / 福岡地方裁判所小倉支部 / 令和07年(ケ)第6号
売却済
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🤖 AI 三点セット解析 KeibaiXリスクスコアとは？
本物件は、有料老人ホームとして運営されている建物と土地の一括競売物件です。 賃借権の有効性や所有者と占有者の関係について訴訟が係争中であり、占有者の明渡しには6ヶ月の猶予期間があります。 建物は経年劣化が見られ、多数の空室があるため、投資には高いリスクと専門的な対応が求められます。
🏠
占有状況
賃借人
🚨
KeibaiXリスクスコア
5/5
🔧
建物状態
老朽化
🏗
再建築
可
リスク要因:
賃借権の有効性・存在自体が係争中であり、所有者と占有者の実質的な同一性が疑われている。賃料支払請求事件及び詐害行為取消請求事件の訴訟が係属中である。多数の部屋が空室であり、稼働率が低い可能性がある。買受人が占有者（転借人を含む）の明渡しを求める場合、6ヶ月間の猶予期間があり、また終身契約の転借人が多数存在するため、引渡しに時間と費用を要する可能性がある。建物外壁にひび割れや経年劣化が顕著であり、屋外設備に錆が見られるなど、維持管理状況がやや劣る。競売物件特有の制約（売主の協力が得られない、内部確認が限定的、引渡しに法的手続きが必要、担保責任なし）がある。老人ホームという用途のため、買受人が限定され、市場性が低い。
権利関係:
賃借権の有効性・存在自体が係争中。所有者と占有者の実質的な同一性が疑われている。賃料支払請求事件（令和6年(ワ)第775号）が係属中。詐害行為取消請求事件（令和7年(ワ)第306号）が係属中。占有者（転借人）の占有権原は終身契約に基づく転貸借と認められており、明渡しに時間と費用を要する可能性がある。6ヶ月間の明渡し猶予期間が設定されている。
AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。
落札結果
基準価額
20,494万円
落札価格
26,263万円
差額 +5,769万円
1.28x
入札人数
3人
売却日
2026-04-22
落札ベース利回り
12.5%
基準16.0%
売却基準価額
20,494万円
基準
土地
土地比187% 割高
面積
2736.0m²
827.6坪
表面利回り
16.0%
0%7%10%15%20%
最寄駅
門司
徒歩11分 (879m)
分析データ
土地評価
公示地価50,000円/m²
路線価（推定）40,000円/m²
坪単価132,231円/坪
土地評価総額109,440,000円
基準額
20,494万
土地値
10,944万
土地比187%
割高
人口動態（国勢調査）
市区町村人口939,029人
人口増減率（5年）
-3.5%
急減
-10%0%+10%
交通アクセス
最寄駅門司
距離879m（徒歩11分）
路線九州旅客鉄道
やや遠い
ハザード情報
標高4.7m
洪水リスク
高
土砂災害リスク
低
地図
価格履歴
価格改定 0回・観測 21回 ・最終確認 2026-04-22| 日付 | 基準価額 | 利回り | 変動 |
|---|---|---|---|
| 2026-03-23 | 20,494万 | — | 初回 |
価格に変動のない期間の記録は省略しています。
物件情報
| 入札締切 | 2026-04-15 |
|---|---|
| ステータス | 売却済 |
| 都道府県 | 福岡県 |
| 市区町村 | 北九州市 |
| 落札価格 | 262,626,730円 (乖離率 +28.1%) |
| 入札人数 | 3人 |
| 緯度/経度 | 33.9001, 130.9251 |
| データ更新日時 | 2026-04-14 18:11 |
| 分析日時 | 2026-03-25 00:47 |
| 個別詳細取得日時 | 2026-03-25 00:25 |
福岡県 の市場データ（34件）
この物件
16.0%
県平均
20.4%
-4.4pt 平均以下
物件詳細情報
建物情報
築年月
平成24年6月 (耐年消化率 64%)
賃貸需要スコア
17/25
★★★☆☆
構造
鉄筋コンクリート造ルーフィングぶき4階建
種類（登記）
老人ホーム
間取り
デイルーム,調理室,事務室,居室,浴室ほか
延床面積
2736.00m²
権利・費用
登記面積
2014.56m²
敷地利用権
所有権
占有者
あり
法規・入札
用途地域
工業地域
建ぺい率
60%
容積率
200%
買受申出保証金
4,099万円
買受可能価額
16,395万円
開札期日
2026-04-22
売却決定期日
2026-05-13
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北九州市の不動産データ
実勢相場(戸建て)
80,000 円/m²
80,000 円/m²
実勢相場(マンション)
175,000 円/m²
175,000 円/m²
空き家率
16.0%
16.0%
実勢相場=国土交通省 実取引／空き家率=総務省 住宅・土地統計調査。この物件の割安度の判断材料に。
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp