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土地建物 兵庫県明石市藤江字若林１０８１番地３１、１０８１番地３７、１０８１番地４１
00000020932 / 神戸地方裁判所本庁 / 令和07年(ケ)第30037号
売却済
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト）
🤖 AI 三点セット解析
本物件は、債務者兼所有者と使用借権を持つ法人が占有する居宅・車庫付きの土地建物一括物件です。 境界不明確、未登記増築、共有私道、埋蔵文化財包蔵地、アスベストの可能性など、複数のリスク要因が存在します。 建物は経済的耐用年数を満了しており、大規模な修繕や解体、および各種調査費用を考慮した慎重な投資判断が必要です。
🏠
占有状況
所有者
🚨
リスクスコア
5/5
🔧
建物状態
老朽化
🏗
再建築
不可
リスク要因:
占有者（債務者兼所有者および使用借権を持つ法人）による占有があり、引渡しに時間と費用がかかる可能性がある。周辺隣地との境界が不明確であり、将来的な紛争リスクがある。1階南東側に未登記増築部分があり、登記または撤去が必要。物件4および5は近隣住民が使用する共有私道であり、利用制限や紛争のリスクがある。周知の埋蔵文化財包蔵地内にあり、開発・再建築時に追加調査や規制の可能性がある。土壌汚染およびアスベスト含有建材の可能性があり、専門調査が必要。建物は経済的耐用年数を満了しており、大規模な修繕または解体が必要となる可能性が高い。
権利関係:
使用借権を持つ法人による占有があり、引渡しに際して法的手続きが必要となる可能性がある。周辺隣地との境界が不明確であり、境界確定訴訟等のリスクがある。未登記増築部分の登記または撤去義務。共有私道の利用に関する権利関係の複雑さ。埋蔵文化財保護法に基づく開発・再建築時の規制および調査義務。
AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。
落札結果
基準価額
1,511万円
落札価格
2,811万円
差額 +1,300万円
1.86x
入札人数
4人
売却日
2026-04-21
落札ベース利回り
6.6%
基準12.2%
売却基準価額
1,511万円
基準
土地
土地比136% 割高
面積
153.8m²
46.5坪
表面利回り
12.2%
0%7%10%15%20%
最寄駅
西明石
徒歩7分 (571m)
分析データ
土地評価
公示地価90,000円/m²
路線価（推定）72,000円/m²
坪単価238,016円/坪
土地評価総額11,075,040円
基準額
1,511万
土地値
1,108万
土地比136%
割高
交通アクセス
最寄駅西明石
距離571m（徒歩7分）
徒歩圏内
ハザード情報
標高17.9m
洪水リスク
低
土砂災害リスク
低
地図
価格履歴
21件| 日付 | 基準価額 | 利回り | 変動 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-21 | 1,511万 | 12.2% | — |
| 2026-04-14 | 1,511万 | 12.2% | — |
| 2026-04-13 | 1,511万 | 12.2% | — |
| 2026-04-12 | 1,511万 | 12.2% | — |
物件情報
| 入札締切 | 2026-04-15 |
|---|---|
| ステータス | 売却済 |
| 都道府県 | 兵庫県 |
| 市区町村 | 明石市 |
| 落札価格 | 28,111,000円 (乖離率 +86.0%) |
| 入札人数 | 4人 |
| 緯度/経度 | 34.6654, 134.9539 |
| データ更新日時 | 2026-04-14 18:11 |
| 分析日時 | 2026-03-22 18:55 |
| 個別詳細取得日時 | 2026-03-25 00:07 |
兵庫県 の市場データ（38件）
この物件
12.2%
県平均
26.1%
-13.9pt 平均以下
物件詳細情報
建物情報
築年月
昭和51年5月 (耐年消化率 227%)
賃貸需要スコア
17/25
★★★☆☆
構造
鉄筋コンクリート造・木造瓦葺地下1階付2階建
種類（登記）
居宅・車庫
間取り
その他
延床面積
296.64m²
権利・費用
⚠ 持分売り
登記面積
128.92m²
敷地利用権
所有権
占有者
あり
法規・入札
用途地域
第一種住居地域
建ぺい率
60%
容積率
200%
買受申出保証金
302万円
買受可能価額
1,209万円
開札期日
2026-04-21
売却決定期日
2026-05-12
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp