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マンション 奈良県橿原市土橋町２６５番地１
00000006838 / 奈良地方裁判所葛城支部 / 令和07年(ヌ)第21号
売却済
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト）
🤖 AI 三点セット解析
奈良県橿原市に位置するレックスコートオークティ4階の居宅。所有者が占有中だが、管理費等約105万円の滞納があり、買受人が負担する。室内は損傷が激しく全面的な補修が必要で、大規模修繕も検討中、アスベストや土壌汚染の可能性も不明な高リスク物件。
🏠
占有状況
所有者
🚨
リスクスコア
5/5
🔧
建物状態
老朽化
🏗
再建築
不明
リスク要因:
建物内の損傷が激しく、全面的な補修・改装が必要。管理費、修繕積立金、水道料、弁護士費用等の滞納額が合計1,059,139円あり、買受人が負担する。大規模修繕が検討中であり、将来的に特別徴収や積立金増額の可能性。アスベスト使用の可能性があり、専門調査が必要。土壌汚染の有無が不明であり、専門調査が必要。マンションの共用部分（エレベーター1基のみ）の利便性・機能性に関する懸念。過去にペット（猫）を飼育していた形跡があり、規約違反の可能性や臭い・損傷の懸念。競売物件特有の制約（内覧不可、売主協力なし、担保責任なし）。西側道路へのアクセスがコンクリートブロック塀で遮られている。経済的残存耐用年数が約2年と短い。耐震性に関する客観的資料が不足。
権利関係:
管理規約により民泊が禁止されている。管理規約により犬猫等の小動物の飼育が禁止されている（小鳥・観賞魚を除く）。滞納金には違約金としての弁護士費用が含まれる。
滞納額: 1,059,139円
AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。
落札結果
基準価額
202万円
落札価格
455万円
差額 +253万円
2.25x
入札人数
1人
売却日
2026-04-23
落札ベース利回り
17.4%
基準39.1%
売却基準価額
202万円
基準
土地
土地比77% 割安
面積
65.8m²
19.9坪
表面利回り
39.1%
0%7%10%15%20%
最寄駅
真菅
徒歩4分 (310m)
分析データ
土地評価
公示地価50,000円/m²
路線価（推定）40,000円/m²
坪単価132,231円/坪
土地評価総額2,631,600円
基準額
202万
土地値
263万
土地比77%
割安
交通アクセス
最寄駅真菅
距離310m（徒歩4分）
路線近畿日本鉄道
駅近（徒歩5分以内）
ハザード情報
標高56.1m
洪水リスク
安全
土砂災害リスク
要確認
地図
価格履歴
22件| 日付 | 基準価額 | 利回り | 変動 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-23 | 202万 | 39.1% | — |
| 2026-04-15 | 202万 | 39.1% | — |
| 2026-04-14 | 202万 | 39.1% | — |
| 2026-04-13 | 202万 | 39.1% | — |
物件情報
| 入札締切 | 2026-04-16 |
|---|---|
| ステータス | 売却済 |
| 都道府県 | 奈良県 |
| 市区町村 | 奈良県橿原市 |
| 落札価格 | 4,548,000円 (乖離率 +125.1%) |
| 入札人数 | 1人 |
| 緯度/経度 | 34.5203, 135.7762 |
| データ更新日時 | 2026-04-15 18:11 |
| 分析日時 | 2026-03-20 18:30 |
| 個別詳細取得日時 | 2026-03-25 00:12 |
奈良県 の市場データ（15件）
この物件
39.1%
県平均
19.0%
+20.1pt 平均以上
物件詳細情報
建物情報
築年月
昭和63年11月 (耐年消化率 81%)
賃貸需要スコア
19/25
★★★☆☆
構造
鉄筋コンクリート造1階建
種類（登記）
居宅
間取り
4LDK(バルコニー約15.9m2)
階
4階
総戸数
105戸
延床面積
65.79m²
権利・費用
登記面積
65.79m²
敷地利用権
所有権
占有者
債務者・所有者
管理費等
25,850円/月
法規・入札
買受申出保証金
40万円
買受可能価額
162万円
開札期日
2026-04-23
売却決定期日
2026-05-14
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp