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土地建物 東京都足立区西伊興四丁目８番地３８、８番地４６、８番地４７
00000078784 / 東京地方裁判所本庁 / 令和07年(ケ)第493号
已售
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站）
🤖 AI文件分析
该物业包括一栋约53年房龄的老化住宅、宅地和公共道路，目前由业主作为空置房屋占用。 存在多重法律和结构风险，包括可能设立法定地上权、建筑覆盖率超标、建筑许可记录不明以及石棉隐患。 无城市燃气、地基沉降、位于洪水灾害区域等因素，使其成为一项高风险投资，需要大量购后费用和手续。
🏠
占用状况
所有人
🚨
风险评分
5/5
🔧
建筑状况
老化
🏗
重建
可
风险因素:
法定地上権が成立する可能性があり、土地の利用に制約が生じる。建物は築約53年で経済的耐用年数をほぼ満了しており、老朽化が著しい。建築確認済証及び検査済証の交付記録が確認できず、違法建築の可能性がある。建物が許容建蔽率を超過しているとみられ、再建築時に問題となる可能性がある。アスベスト含有建材が使用されている可能性があり、専門機関による調査が必要。都市ガスが供給されておらず、下水道の接続状況も不明。敷地の南西部分に陥没箇所があり、地盤沈下の可能性がある。洪水・内水氾濫による浸水想定区域に位置している。建築確認申請前に都市計画法53条の許可申請が必要。建築基準法68条の4第1項(誘導容積認定)等の規制がある。所有者が占有する空家であり、管理状況や引き渡しに注意が必要。
法律问题:
法定地上権が成立する可能性建築確認済証及び検査済証の交付記録が確認できない建物が許容建蔽率を超過している可能性建築確認申請前に都市計画法53条の許可申請が必要建築基準法68条の4第1項(誘導容積認定)等の規制
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成交结果
基准
2,223万日元
成交价
2,573万日元
差额 +350万日元
1.16x
竞标人数
3人
成交日期
2026-04-22
成交收益率
5.6%
基准6.5%
基准价格
2,223万日元
基准
土地
土地比122% 高估
面积
81.2m²
24.5坪
表面收益率
6.5%
0%7%10%15%20%
最近车站
舎人
步行12分钟 (994m)
分析数据
土地评估
公示地价280,000日元/m²
路线价（推定）224,000日元/m²
坪单价740,495日元/坪
土地评估总额18,177,600日元
基准额
2,223万
土地值
1,818万
土地比122%
高估
人口动态（国势调查）
市区町村人口695,043人
人口增减率（5年）
-1.5%
减少
-10%0%+10%
交通出行
最近车站舎人
距离994m（步行12分钟）
线路東京都交通局
稍远
灾害信息
海拔3.9m
洪水风险
高
泥石流风险
低
地图
价格历史
22 条记录| 日期 | 基准价格 | 收益率 | 变动 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-22 | 2,223万 | 6.5% | — |
| 2026-04-15 | 2,223万 | 6.5% | — |
| 2026-04-14 | 2,223万 | 6.5% | — |
| 2026-04-13 | 2,223万 | 6.5% | — |
房产信息
| 竞标截止 | 2026-04-16 |
|---|---|
| 状态 | 已售 |
| 都道府县 | 東京都 |
| 市区町村 | 足立区 |
| 成交价格 | 25,732,000日元 (乖离率 +15.8%) |
| 竞标人数 | 3人 |
| 纬度/経度 | 35.8030, 139.7806 |
| 数据更新时间 | 2026-04-15 18:11 |
| 分析时间 | 2026-03-25 01:10 |
| 详情获取时间 | 2026-03-25 00:38 |
東京都 的市场数据（85件）
本物件
6.5%
县平均
8.7%
-2.2pt 低于平均
房产详情（BIT）
建筑信息
竣工年月
昭和48年3月 (寿命消耗率 241%)
租赁需求
17/25
★★★☆☆
结构
木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
种类（登记）
居宅
户型
4DK(洋室×3,和室×1)
建筑总面积
81.15m²
权利与费用
⚠ 共有份额出售
登记面积
146.00m²
土地权利
所有権
占用者
債務者・所有者
法规与竞标信息
建蔽率
50%
容积率
150%
保证金
445万日元
最低买受价
1,778万日元
开标日期
2026-04-22
卖出决定日
2026-05-01
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物件分析报告
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站） https://www.bit.courts.go.jp