土地建物熊本県八代市千丁町古閑出字弐四番割１２６８番地２、１２７０番地１

00000003990 / 熊本地方裁判所八代支部 / 令和07年(ケ)第14号売却済 222 回閲覧

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🤖 AI 三点セット解析 KeibaiXリスクスコアとは？

本物件は、所有者が占有する築33年の倉庫と宅地。倉庫の一部が売却対象外の土地に越境しており、その土地の利用権がない。越境先の土地は数百人規模の共有名義人が存在し、権利関係の調整が極めて困難な高リスク物件。建物内には大量の動産が残置され、アスベスト含有の可能性や洪水浸水リスクも存在する。

🏠

占有状況

所有者

🚨

KeibaiXリスクスコア

5/5

🔧

建物状態

老朽化

🏗

再建築

不明

リスク要因:

建物が売却対象外の土地（地番1270番1）に越境しており、その土地の利用権がない。越境している目的外土地は、多数の共有名義人（故人の子孫）によって所有されており、権利関係の調整が極めて困難。本件土地は洪水浸水想定区域（0.5m〜3.0m）に位置し、過去に周辺で浸水被害が発生している。建物内に大量の動産（畳、資材、機械）が残置されており、引渡しに手間と費用がかかる可能性がある。建物にアスベスト含有の可能性があり、詳細調査が必要。建物は築33年の古い倉庫で、基礎のクラック、壁の破損、鉄骨のサビなど、保守管理の状態がやや劣る。

権利関係:

建物の一部が売却対象外の土地（地番1270番1）上に存在し、その敷地利用権がない。目的外土地は多数の共有名義人（故人の子孫）によって所有されており、権利関係の解決が極めて困難。目的外土地の占有権原が無権限である。

AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。

落札結果

基準価額

806万円

落札価格

1,100万円

差額 +294万円 1.36x

入札人数

2人

売却日

2026-04-23

落札ベース利回り

43.7%

基準59.7%

売却基準価額

806万円

基準

土地

土地比50% 割安

面積

400.7m²

121.2坪

表面利回り

59.7%

0%7%10%15%20%

分析データ

土地評価

公示地価50,000円/m²

路線価（推定）40,000円/m²

坪単価132,231円/坪

土地評価総額16,028,000円

基準額

806万

土地値

1,603万

土地比50% 割安

ハザード情報

標高1.5m

洪水リスク極高

土砂災害リスク低

地図

Google マップハザードマップ

価格履歴

価格改定 0回・観測 21回・最終確認 2026-04-23

日付	基準価額	利回り	変動
2026-03-25	806万	—	初回

価格に変動のない期間の記録は省略しています。

物件情報

入札締切	2026-04-16
ステータス	売却済
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
落札価格	11,000,000円 (乖離率 +36.5%)
入札人数	2人
緯度/経度	32.5481, 130.6160
データ更新日時	2026-04-15 18:11
分析日時	2026-03-25 19:03
個別詳細取得日時	2026-03-25 18:19

熊本県の市場データ（4件）

この物件

59.7%

県平均

12.3%

+47.4pt 平均以上

物件詳細情報

建物情報

賃貸需要スコア 4/25 ☆☆☆☆☆

構造鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建

種類（登記）倉庫

間取りその他

権利・費用

登記面積 1305.46m²

敷地利用権所有権・その他

占有者債務者・所有者

法規・入札

用途地域都市計画区域内無指定

建ぺい率 70%

容積率 200%

買受申出保証金 161万円

買受可能価額 645万円

開札期日 2026-04-23

売却決定期日 2026-05-14

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実勢相場(戸建て)
23,077 円/m²

実勢相場(マンション)
175,000 円/m²

空き家率
16.2%

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平均落札倍率

1.71倍

1.18〜2.37倍

平均入札者数

5.0人

落札価格帯

1,389〜2,330万円

この物件が平均倍率で落札された場合: 13,782,600円 (基準価額 8,060,000円 x 1.71倍)

直近の落札例

所在地	基準価額	落札価格	倍率	入札
熊本市	867万	1,710万	2.0倍	12人
八代市	1,388万	1,636万	1.2倍	5人
八代市	983万	2,330万	2.4倍	1人
八代市	1,065万	1,389万	1.3倍	2人

※ 類似条件の過去の落札実績に基づく参考値です。

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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp

土地建物 熊本県八代市千丁町古閑出字弐四番割１２６８番地２、１２７０番地１