土地建物 東京都練馬区早宮一丁目４４９９番地１
00000078808 / 東京地方裁判所本庁 / 令和07年(ヌ)第183号
売却済
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🤖 AI 三点セット解析 KeibaiXリスクスコアとは？
本物件は土地・建物の共有持分（2分の1）売却であり、完全な支配権は得られません。共有者や賃借人を含む複数の占有者がおり、引渡命令が発令されないリスクがあります。建物は老朽化が激しく、アスベストの可能性、再建築困難、過去の死亡事例など高リスク要因が多数存在します。
🏠
占有状況
賃借人
🚨
KeibaiXリスクスコア
5/5
🔧
建物状態
老朽化
🏗
再建築
不可
リスク要因:
共有持分売却のため、完全な支配権が得られず、他の共有者との協議が必要。占有者（共有者、賃借人、使用借権者）の排除が困難な可能性があり、引渡命令が発令されないリスク。建物が老朽化しており、アスベスト含有の可能性、再建築が困難な可能性、構造上の問題（鉄筋の錆、壁のひび割れ・歪み）がある。複数室で過去に不自然死や病死が発生しており、心理的瑕疵物件である。103号室には残置物があり、過去に遺骨が発見された経緯がある。202号室は残置物が多く、壁紙の汚損が激しい。301号室のバルコニーに未登記のサンルームがある。検査済証が取得されていない。
権利関係:
土地・建物の共有持分売却であり、完全な支配権の取得ができない。共有者や使用許諾を受けた占有者に対しては引渡命令が発令されない可能性がある。301号室の未登記サンルーム。検査済証の未取得。
AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。
落札結果
基準価額
6,554万円
落札価格
10,200万円
差額 +3,646万円
1.56x
入札人数
12人
売却日
2026-04-22
落札ベース利回り
6.5%
基準10.1%
入札中のユーザー評価
1票
買い 0%
100% 見送り
入札期間中に集まった匿名投票の結果です（投票受付は終了しています）
売却基準価額
6,554万円
基準
土地
土地比40% 割安
面積
552.6m²
167.2坪
表面利回り
10.1%
0%7%10%15%20%
最寄駅
氷川台
徒歩8分 (632m)
分析データ
土地評価
公示地価370,000円/m²
路線価（推定）296,000円/m²
坪単価978,511円/坪
土地評価総額163,584,400円
基準額
6,554万
土地値
16,358万
土地比40%
割安
人口動態（国勢調査）
市区町村人口752,608人
人口増減率（5年）
-0.3%
横ばい
-10%0%+10%
交通アクセス
最寄駅氷川台
距離632m（徒歩8分）
徒歩圏内
ハザード情報
標高33.5m
洪水リスク
安全
土砂災害リスク
低
地図
価格履歴
22件| 日付 | 基準価額 | 利回り | 変動 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-22 | 6,554万 | 10.1% | — |
| 2026-04-15 | 6,554万 | 10.1% | — |
| 2026-04-14 | 6,554万 | 10.1% | — |
| 2026-04-13 | 6,554万 | 10.1% | — |
物件情報
| 入札締切 | 2026-04-16 |
|---|---|
| ステータス | 売却済 |
| 都道府県 | 東京都 |
| 市区町村 | 練馬区 |
| 落札価格 | 102,000,000円 (乖離率 +55.6%) |
| 入札人数 | 12人 |
| 緯度/経度 | 35.7509, 139.6582 |
| データ更新日時 | 2026-04-15 18:11 |
| 分析日時 | 2026-03-25 01:11 |
| 個別詳細取得日時 | 2026-03-25 00:39 |
東京都 の市場データ（59件）
この物件
10.1%
県平均
17.6%
-7.5pt 平均以下
物件詳細情報
建物情報
築年月
平成2年1月 (耐年消化率 164%)
賃貸需要スコア
19/25
★★★☆☆
構造
鉄骨造陸屋根3階建
種類（登記）
共同住宅
間取り
1階・2階は各階に1K×8室 3階は2LDK×1室,1K×3室(全20室)
延床面積
1099.30m²
権利・費用
⚠ 持分売り
登記面積
539.31m²
敷地利用権
所有権・その他
占有者
あり
法規・入札
用途地域
第一種低層住居専用地域
建ぺい率
50%
容積率
100%
買受申出保証金
1,311万円
買受可能価額
5,243万円
開札期日
2026-04-22
売却決定期日
2026-05-01
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練馬区の不動産データ
実勢相場(戸建て)
631,579 円/m²
631,579 円/m²
実勢相場(マンション)
900,000 円/m²
900,000 円/m²
空き家率
9.5%
9.5%
実勢相場=国土交通省 実取引／空き家率=総務省 住宅・土地統計調査。この物件の割安度の判断材料に。
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp