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土地建物 東京都葛飾区西水元二丁目１２１８番地９
00000078844 / 東京地方裁判所本庁 / 令和07年(ケ)第473号
已售
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站）
🤖 AI文件分析
葛饰区这处住宅物业存在优先租赁权，对买受人具有对抗力，且租赁续约可能性高。 该建筑已有33年历史，状况破旧，属于超容积率的违法建筑，并可能含有石棉。 该物业位于洪水灾害区，并面临一条私人道路，因此投资存在多重风险。
🏠
占用状况
租户
🚨
风险评分
4/5
🔧
建筑状况
老化
🏗
重建
不可
风险因素:
最先順位の賃借権が買受人に対抗可能であり、契約更新の可能性が高い。建物は建ぺい率をオーバーしている違法建築物である。建築年からアスベスト含有材等の使用の可能性が否定できない。建物は築33年で全体的に老朽化が進んでおり、大規模な修繕が必要となる可能性がある。葛飾区水害ハザードマップによれば洪水等の浸水想定区域に含まれている。物件は幅員約4mの私道に接面しており、維持管理や再建築時の同意取得に問題が生じる可能性がある。買受人が賃借権の敷金184,000円を負担する。
法律问题:
最先順位の賃借権が買受人に対抗可能である。定期建物賃貸借契約の有効性に疑義があり、普通建物賃貸借契約とみなされる可能性が高い。建物が建ぺい率オーバーの違法建築物である。
AI自动分析结果。投资决策前请务必确认三套文件原件。
成交结果
基准
1,038万日元
成交价
1,380万日元
差额 +342万日元
1.33x
竞标人数
10人
成交日期
2026-05-20
成交收益率
6.7%
基准8.9%
基准价格
1,038万日元
基准
土地
土地比56% 低估
面积
76.6m²
23.2坪
表面收益率
8.9%
0%7%10%15%20%
分析数据
土地评估
公示地价300,000日元/m²
路线价（推定）240,000日元/m²
坪单价793,387日元/坪
土地评估总额18,386,400日元
基准额
1,038万
土地值
1,839万
土地比56%
低估
人口动态（国势调查）
市区町村人口453,093人
人口增减率（5年）
-0.8%
持平
-10%0%+10%
灾害信息
海拔1.3m
洪水风险
极高
泥石流风险
低
地图
价格历史
25 条记录| 日期 | 基准价格 | 收益率 | 变动 |
|---|---|---|---|
| 2026-05-20 | 1,038万 | 8.9% | — |
| 2026-05-13 | 1,038万 | 8.9% | — |
| 2026-05-12 | 1,038万 | 8.9% | — |
| 2026-05-11 | 1,038万 | 8.9% | — |
房产信息
| 竞标截止 | 2026-05-14 |
|---|---|
| 状态 | 已售 |
| 都道府县 | 東京都 |
| 市区町村 | 葛飾区 |
| 成交价格 | 13,800,000日元 (乖离率 +32.9%) |
| 竞标人数 | 10人 |
| 纬度/経度 | 35.7861, 139.8526 |
| 数据更新时间 | 2026-05-13 18:11 |
| 分析时间 | 2026-04-20 18:48 |
| 详情获取时间 | 2026-04-20 18:22 |
東京都 的市场数据（87件）
本物件
8.9%
县平均
8.0%
+0.9pt 高于平均
房产详情（BIT）
建筑信息
竣工年月
平成5年5月 (寿命消耗率 150%)
租赁需求
8/25
★☆☆☆☆
结构
木造スレート葺2階建
种类（登记）
居宅
户型
4LDK
建筑总面积
76.61m²
权利与费用
⚠ 共有份额出售
登记面积
66.12m²
土地权利
所有権
占用者
あり
法规与竞标信息
用途地域
第二種低層住居専用地域
建蔽率
50%
容积率
150%
保证金
208万日元
最低买受价
830万日元
开标日期
2026-05-20
卖出决定日
2026-05-28
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物件分析报告
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站） https://www.bit.courts.go.jp