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土地建物 東京都葛飾区西水元二丁目１２１８番地９
00000078844 / 東京地方裁判所本庁 / 令和07年(ケ)第473号
売却済
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト）
🤖 AI 三点セット解析
葛飾区の居宅物件は、最先順位の賃借権があり、買受人に対抗可能で契約更新の可能性が高いです。 建物は築33年で老朽化が進み、建ぺい率オーバーの違法建築物であり、アスベスト含有の可能性もあります。 洪水浸水想定区域に位置し私道に接面しているため、投資には複数のリスクを伴います。
🏠
占有状況
賃借人
🚨
リスクスコア
4/5
🔧
建物状態
老朽化
🏗
再建築
不可
リスク要因:
最先順位の賃借権が買受人に対抗可能であり、契約更新の可能性が高い。建物は建ぺい率をオーバーしている違法建築物である。建築年からアスベスト含有材等の使用の可能性が否定できない。建物は築33年で全体的に老朽化が進んでおり、大規模な修繕が必要となる可能性がある。葛飾区水害ハザードマップによれば洪水等の浸水想定区域に含まれている。物件は幅員約4mの私道に接面しており、維持管理や再建築時の同意取得に問題が生じる可能性がある。買受人が賃借権の敷金184,000円を負担する。
権利関係:
最先順位の賃借権が買受人に対抗可能である。定期建物賃貸借契約の有効性に疑義があり、普通建物賃貸借契約とみなされる可能性が高い。建物が建ぺい率オーバーの違法建築物である。
AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。
落札結果
基準価額
1,038万円
落札価格
1,380万円
差額 +342万円
1.33x
入札人数
10人
売却日
2026-05-20
落札ベース利回り
6.7%
基準8.9%
売却基準価額
1,038万円
基準
土地
土地比56% 割安
面積
76.6m²
23.2坪
表面利回り
8.9%
0%7%10%15%20%
分析データ
土地評価
公示地価300,000円/m²
路線価（推定）240,000円/m²
坪単価793,387円/坪
土地評価総額18,386,400円
基準額
1,038万
土地値
1,839万
土地比56%
割安
人口動態（国勢調査）
市区町村人口453,093人
人口増減率（5年）
-0.8%
横ばい
-10%0%+10%
ハザード情報
標高1.3m
洪水リスク
極高
土砂災害リスク
低
地図
価格履歴
25件| 日付 | 基準価額 | 利回り | 変動 |
|---|---|---|---|
| 2026-05-20 | 1,038万 | 8.9% | — |
| 2026-05-13 | 1,038万 | 8.9% | — |
| 2026-05-12 | 1,038万 | 8.9% | — |
| 2026-05-11 | 1,038万 | 8.9% | — |
物件情報
| 入札締切 | 2026-05-14 |
|---|---|
| ステータス | 売却済 |
| 都道府県 | 東京都 |
| 市区町村 | 葛飾区 |
| 落札価格 | 13,800,000円 (乖離率 +32.9%) |
| 入札人数 | 10人 |
| 緯度/経度 | 35.7861, 139.8526 |
| データ更新日時 | 2026-05-13 18:11 |
| 分析日時 | 2026-04-20 18:48 |
| 個別詳細取得日時 | 2026-04-20 18:22 |
東京都 の市場データ（87件）
この物件
8.9%
県平均
8.0%
+0.9pt 平均以上
物件詳細情報
建物情報
築年月
平成5年5月 (耐年消化率 150%)
賃貸需要スコア
8/25
★☆☆☆☆
構造
木造スレート葺2階建
種類（登記）
居宅
間取り
4LDK
延床面積
76.61m²
権利・費用
⚠ 持分売り
登記面積
66.12m²
敷地利用権
所有権
占有者
あり
法規・入札
用途地域
第二種低層住居専用地域
建ぺい率
50%
容積率
150%
買受申出保証金
208万円
買受可能価額
830万円
開札期日
2026-05-20
売却決定期日
2026-05-28
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp