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土地建物 静岡県富士宮市小泉字向原 １８４９番地１
00000004091 / 静岡地方裁判所富士支部 / 令和06年(ケ)第33号
已售
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站）
🤖 AI文件分析
该拍卖物业由多块土地（荒地、宅地）和两栋建筑物（住宅、店铺）组成。 住宅严重老化，需要大修；店铺因区域规划面临经营限制。 该物业存在多处土地边界不明确、未登记扩建部分以及可能需要退缩等法律和物理风险，风险较高。
🏠
占用状况
所有人
🚨
风险评分
4/5
🔧
建筑状况
老化
🏗
重建
可
风险因素:
複数の土地（物件1, 2, 3, 4, 5）で隣地および官地との境界が不明確であり、地積確定には専門家による測量が必要。物件7（居宅）は築約48年で経済的残存耐用年数を満了しており、外壁クラック、床のたわみ、畳の損傷、雨漏りなど、大規模な補修が必要なほど老朽化が著しい。物件8（店舗）は第一種住居地域に位置し、現況の酒類提供事業（深夜営業や風俗営業）に必要な許可が得られないため、用途に制限がある。物件1および物件2は原野で傾斜地であり、雑木・雑草が繁茂しているため、有効利用が困難。接面道路が建築基準法42条2項道路であり、幅員4m未満の部分はセットバックが必要となる可能性があり、再建築時に影響がある。物件7には未登記の増築部分（約46㎡）が存在し、将来的な登記上の問題や取り扱いに関するリスクがある。物件4土地内に祠および石仏が存在し、その取り扱いについて将来的な問題が生じる可能性。土地の利用形態が複雑で、高低差や接道状況も多様。
法律问题:
複数の土地（物件1, 2, 3, 4, 5）で隣地および官地との境界が不明確であり、地積確定には専門家による測量が必要。接面道路が建築基準法42条2項道路であるため、再建築時にセットバック義務が生じる可能性。物件7に未登記増築部分（約46㎡）が存在し、法的な整合性や将来の売却・担保設定に影響を与える可能性。物件8の現況用途（酒類提供店舗）が第一種住居地域の規制と合致せず、深夜酒類提供飲食店や風俗営業の許可が得られない。
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成交结果
基准
670万日元
成交价
540万日元
差额 +-130万日元
0.81x
竞标人数
1人
成交日期
2026-05-20
成交收益率
29.0%
基准23.4%
基准价格
670万日元
基准
土地
土地比128% 高估
面积
130.6m²
39.5坪
表面收益率
23.4%
0%7%10%15%20%
分析数据
土地评估
公示地价50,000日元/m²
路线价（推定）40,000日元/m²
坪单价132,231日元/坪
土地评估总额5,225,600日元
基准额
670万
土地值
523万
土地比128%
高估
灾害信息
海拔128.1m
洪水风险
安全
泥石流风险
需确认
地图
价格历史
42 条记录| 日期 | 基准价格 | 收益率 | 变动 |
|---|---|---|---|
| 2026-05-20 | 670万 | 23.4% | — |
| 2026-05-12 | 670万 | 23.4% | — |
| 2026-05-11 | 670万 | 23.4% | — |
| 2026-05-10 | 670万 | 23.4% | — |
房产信息
| 竞标截止 | 2026-05-13 |
|---|---|
| 状态 | 已售 |
| 都道府县 | 静岡県 |
| 市区町村 | 富士宮市 |
| 成交价格 | 5,401,200日元 (乖离率 -19.4%) |
| 竞标人数 | 1人 |
| 纬度/経度 | 35.2213, 138.6333 |
| 数据更新时间 | 2026-05-12 18:11 |
| 分析时间 | 2026-04-02 18:41 |
| 详情获取时间 | 2026-04-02 18:17 |
静岡県 的市场数据（40件）
本物件
23.4%
县平均
26.5%
-3.1pt 低于平均
房产详情（BIT）
建筑信息
竣工年月
昭和51年12月 (寿命消耗率 227%)
租赁需求
6/25
★☆☆☆☆
结构
木造瓦葺2階建
种类（登记）
居宅
户型
その他
建筑总面积
215.28m²
权利与费用
登记面积
245.00m²
土地权利
所有権
占用者
債務者・所有者
法规与竞标信息
用途地域
第一種住居地域
建蔽率
60%
容积率
200%
保证金
134万日元
最低买受价
536万日元
开标日期
2026-05-20
卖出决定日
2026-06-10
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静岡県富士宮市人穴字東荻平６７５番２３４
物件分析报告
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站） https://www.bit.courts.go.jp