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土地建物 兵庫県加古川市志方町細工所字塚本１００３番地２
00000017058 / 神戸地方裁判所姫路支部 / 令和07年(ケ)第92号
已售
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站）
🤖 AI文件分析
该物业是位于城市化控制区域内的新建住宅和土地，由共同所有者占用。重建面临严格限制，且接面道路不符合建筑基准法。地块呈旗杆状，依赖无偿通过相邻地块通行，且未开发公共下水道。投资存在高风险和潜在额外成本。
🏠
占用状况
所有人
🚨
风险评分
4/5
🔧
建筑状况
良好
🏗
重建
不可
风险因素:
市街化調整区域に位置し、建替えには新たな許可が必要で、一般の買受人には困難。接面道路が建築基準法上の道路ではないため、建替えに制限がある。不整形な袋地状の画地であり、公道へのアクセスが隣地の一部無償通行に依存している。隣地との境界が不明確な箇所がある。下水道が未整備であり、供給処理施設の配管状況も不明。土壌汚染の可能性があり、専門調査が必要。埋蔵文化財出土の可能性があり、工事の際には協議が必要。外構工事が未整備で、敷地の一部が法面となっている。アスベスト含有建材使用の可能性があり、専門調査が必要。占有者（共有者）が居住しており、引渡しには引渡命令の手続きが必要となる可能性がある。
法律问题:
市街化調整区域内の建築制限（建替えに許可要件あり）。建築基準法上の接道義務を満たさない可能性（建替えに許可要件あり）。隣地との境界が不明確な箇所。売却対象外の隣地への無償通行権の存在。建物共有者による占有（金銭授受なし）。
AI自动分析结果。投资决策前请务必确认三套文件原件。
成交结果
基准
741万日元
成交价
638万日元
差额 +-103万日元
0.86x
竞标人数
1人
成交日期
2026-04-22
成交收益率
21.5%
基准18.5%
基准价格
741万日元
基准
土地
土地比90% 低估
面积
114.3m²
34.6坪
表面收益率
18.5%
0%7%10%15%20%
分析数据
土地评估
公示地价90,000日元/m²
路线价（推定）72,000日元/m²
坪单价238,016日元/坪
土地评估总额8,227,440日元
基准额
741万
土地值
823万
土地比90%
低估
灾害信息
海拔37.9m
洪水风险
安全
泥石流风险
低
地图
价格历史
22 条记录| 日期 | 基准价格 | 收益率 | 变动 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-22 | 741万 | 18.5% | — |
| 2026-04-15 | 741万 | 18.5% | — |
| 2026-04-14 | 741万 | 18.5% | — |
| 2026-04-13 | 741万 | 18.5% | — |
房产信息
| 竞标截止 | 2026-04-16 |
|---|---|
| 状态 | 已售 |
| 都道府县 | 兵庫県 |
| 市区町村 | 加古川市 |
| 成交价格 | 6,380,000日元 (乖离率 -13.9%) |
| 竞标人数 | 1人 |
| 纬度/経度 | 34.8389, 134.8397 |
| 数据更新时间 | 2026-04-15 18:11 |
| 分析时间 | 2026-03-24 19:14 |
| 详情获取时间 | 2026-03-25 00:09 |
兵庫県 的市场数据（38件）
本物件
18.5%
县平均
26.1%
-7.6pt 低于平均
房产详情（BIT）
建筑信息
竣工年月
令和4年4月 (寿命消耗率 18%)
租赁需求
6/25
★☆☆☆☆
结构
木造スレートぶき2階建
种类（登记）
居宅
户型
その他
建筑总面积
114.27m²
权利与费用
登记面积
281.00m²
土地权利
所有権
占用者
債務者・所有者
法规与竞标信息
用途地域
市街化調整区域
建蔽率
60%
容积率
200%
保证金
148万日元
最低买受价
593万日元
开标日期
2026-04-22
卖出决定日
2026-05-13
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物件分析报告
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站） https://www.bit.courts.go.jp