土地建物 愛媛県松山市山越三丁目 １０９９番地５
00000009869 / 松山地方裁判所本庁 / 令和07年(ケ)第108号
売却済
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🤖 AI 三点セット解析 KeibaiXリスクスコアとは？
松山市の共同住宅（築36年）で、最先賃借権を持つ占有者が1室おり、引渡しに注意が必要です。 その他複数の賃借人や空室があり、一部空室は修繕が未了で改修費用が発生します。 建物全体に経年劣化が見られるため、投資には慎重な検討が求められます。
🏠
占有状況
賃借人
🚨
KeibaiXリスクスコア
4/5
🔧
建物状態
老朽化
🏗
再建築
可
リスク要因:
103号室の賃借権が最先であり、期限後の更新が買受人に対抗できるため、引渡し交渉が困難となる可能性があります。複数の賃借人が存在し、代金納付日から6ヶ月間の明渡し猶予期間があるため、引渡しに時間と費用がかかる可能性があります。複数（101, 102, 203号室）の空室で壁クロス剥離、褪色、床汚損など修繕が未了であり、改修費用が発生します。建物全体に経年劣化が見られ（築36年）、近年大規模修繕が実施されていません。
権利関係:
103号室の賃借権は最先であり、期限後の更新が買受人に対抗できるため、引渡し交渉が困難となる可能性があります。その他の賃借権は抵当権に後れるものの、代金納付日から6ヶ月間の明渡し猶予期間が設定されています。
AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。
落札結果
基準価額
860万円
落札価格
1,520万円
差額 +660万円
1.77x
入札人数
5人
売却日
2026-05-28
落札ベース利回り
17.3%
基準30.6%
売却基準価額
860万円
基準
土地
土地比98% 割安
面積
219.7m²
66.5坪
表面利回り
30.6%
0%7%10%15%20%
分析データ
土地評価
公示地価50,000円/m²
路線価（推定）40,000円/m²
坪単価132,231円/坪
土地評価総額8,787,200円
基準額
860万
土地値
879万
土地比98%
割安
人口動態（国勢調査）
市区町村人口511,192人
人口増減率（5年）
-1.0%
横ばい
-10%0%+10%
ハザード情報
標高21.6m
洪水リスク
低
土砂災害リスク
低
地図
価格履歴
44件| 日付 | 基準価額 | 利回り | 変動 |
|---|---|---|---|
| 2026-05-28 | 860万 | 30.6% | — |
| 2026-05-20 | 860万 | 30.6% | — |
| 2026-05-19 | 860万 | 30.6% | — |
| 2026-05-18 | 860万 | 30.6% | — |
物件情報
| 入札締切 | 2026-05-21 |
|---|---|
| ステータス | 売却済 |
| 都道府県 | 愛媛県 |
| 市区町村 | 松山市 |
| 落札価格 | 15,200,000円 (乖離率 +76.7%) |
| 入札人数 | 5人 |
| 緯度/経度 | 33.8593, 132.7613 |
| データ更新日時 | 2026-05-20 18:11 |
| 分析日時 | 2026-04-08 18:33 |
| 個別詳細取得日時 | 2026-04-08 18:16 |
愛媛県 の市場データ（14件）
この物件
30.6%
県平均
35.1%
-4.5pt 平均以下
物件詳細情報
建物情報
築年月
平成2年6月 (耐年消化率 164%)
賃貸需要スコア
4/25
☆☆☆☆☆
構造
鉄骨造スレート葺4階建
種類（登記）
共同住宅
間取り
その他
延床面積
219.68m²
権利・費用
登記面積
144.26m²
敷地利用権
所有権
占有者
あり
法規・入札
用途地域
第二種中高層住居専用地域
建ぺい率
60%
容積率
200%
買受申出保証金
172万円
買受可能価額
688万円
開札期日
2026-05-28
売却決定期日
2026-06-18
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松山市の不動産データ
実勢相場(戸建て)
110,172 円/m²
110,172 円/m²
実勢相場(マンション)
215,556 円/m²
215,556 円/m²
空き家率
15.0%
15.0%
実勢相場=国土交通省 実取引／空き家率=総務省 住宅・土地統計調査。この物件の割安度の判断材料に。
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp