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土地建物 神奈川県川崎市川崎区小田四丁目１５５番地１
00000006785 / 横浜地方裁判所川崎支部 / 令和07年(ケ)第74号
売却済
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト）
🤖 AI 三点セット解析
本物件は、最先順位の賃借人が占有する老朽化した建物です。未登記増築や建築基準法上の既存不適格、土地の縄縮み、都市計画道路区域内、浸水想定区域内といった複数の重大なリスクを抱えています。占有排除や再建築には多大な時間と費用、専門家の調査が必要となるでしょう。
🏠
占有状況
賃借人
🚨
リスクスコア
5/5
🔧
建物状態
老朽化
🏗
再建築
不可
リスク要因:
最先順位の賃借権があり、買受人に対抗可能で占有排除が困難。建物は老朽化しており、床のたわみ、壁の損傷、天井の染み、傾斜等の劣化が著しい。未登記増築部分があり、建築確認済証・完了検査済証が未交付。建物は建築基準法上の既存不適格物件であり、再建築に制限がある。土地の地積に縄縮みの可能性があり、正確な測量が必要。都市計画道路の区域内に位置し、再建築に許可が必要で、将来的に収用される可能性もある。水害ハザードマップの浸水想定区域内に位置する。
権利関係:
最先順位の賃借権が設定されており、買受人は賃借人に対抗されるため、占有排除に時間と費用がかかる可能性がある。建物に未登記の増築部分があり、建築確認済証および完了検査済証が未交付である。建物は建築基準法上の既存不適格物件であり、再建築には特定の許可と制限が伴う。土地の登記簿上の地積と実測値に差異（縄縮み）の可能性があり、正確な地積確定には専門家による測量が必要。都市計画道路の区域内に位置するため、再建築には都市計画法53条の許可が必要であり、将来的に収用されるリスクがある。
AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。
落札結果
基準価額
1,081万円
落札価格
1,709万円
差額 +628万円
1.58x
入札人数
7人
売却日
2026-04-15
落札ベース利回り
6.0%
基準9.4%
売却基準価額
1,081万円
基準
土地
土地比50% 割安
面積
84.8m²
25.6坪
表面利回り
9.4%
0%7%10%15%20%
分析データ
土地評価
公示地価320,000円/m²
路線価（推定）256,000円/m²
坪単価846,280円/坪
土地評価総額21,706,240円
基準額
1,081万
土地値
2,171万
土地比50%
割安
人口動態（国勢調査）
市区町村人口1,538,262人
人口増減率（5年）
+2.1%
増加
-10%0%+10%
ハザード情報
標高1.7m
洪水リスク
極高
土砂災害リスク
低
地図
価格履歴
14件| 日付 | 基準価額 | 利回り | 変動 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-15 | 1,081万 | 9.4% | — |
| 2026-04-07 | 1,081万 | 9.4% | — |
| 2026-04-06 | 1,081万 | 9.4% | — |
| 2026-04-05 | 1,081万 | 9.4% | — |
物件情報
| 入札締切 | 2026-04-08 |
|---|---|
| ステータス | 売却済 |
| 都道府県 | 神奈川県 |
| 市区町村 | 川崎市 |
| 落札価格 | 17,094,000円 (乖離率 +58.1%) |
| 入札人数 | 7人 |
| 緯度/経度 | 35.5119, 139.6992 |
| データ更新日時 | 2026-04-07 18:11 |
| 分析日時 | 2026-03-20 13:45 |
| 個別詳細取得日時 | 2026-03-23 18:29 |
神奈川県 の市場データ（112件）
この物件
9.4%
県平均
13.4%
-4.0pt 平均以下
物件詳細情報
建物情報
築年月
平成4年3月 (耐年消化率 155%)
賃貸需要スコア
8/25
★☆☆☆☆
構造
木造スレート葺2階建
種類（登記）
居宅
間取り
5DK
延床面積
153.78m²
権利・費用
登記面積
77.66m²
敷地利用権
所有権
占有者
あり
法規・入札
用途地域
第二種住居地域
建ぺい率
60%
容積率
200%
買受申出保証金
216万円
買受可能価額
865万円
開札期日
2026-04-15
売却決定期日
2026-05-07
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp