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土地建物 茨城県龍ケ崎市大徳町字小山 ２５８１番地
00000007662 / 水戸地方裁判所龍ケ崎支部 / 令和06年(ヌ)第20号
已售
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站）
🤖 AI文件分析
该房产因所有者死亡成为遗产，存在未登记建筑和邻近越界等复杂权利问题。 建筑物老化严重，位于洪水危险区，且需调查土壤污染和石棉情况。 重建面临道路问题和竣工检查记录缺失等诸多挑战，属于高风险投资项目。
🏠
占用状况
所有人
🚨
风险评分
5/5
🔧
建筑状况
老化
🏗
重建
不明
风险因素:
所有者死亡により相続財産となっており、権利関係が複雑化する可能性。未登記建物（車庫・物置）が存在し、法定地上権が成立する可能性。現存しない古い建物の登記が残っており、滅失登記費用が発生する。隣地建物からの越境の可能性があり、将来的な紛争リスク。建物は外壁損傷、内壁に穴、天井にシミ、床の傾きがあり、老朽化が著しい。洪水ハザードマップで0.5～3.0m未満の浸水深が想定される区域に該当。北西側側道は建築基準法上の道路に該当せず、再建築時に第三者の同意が必要となる可能性。土壌汚染や地下埋設物の有無が不明であり、専門家による調査が必要。建築確認申請はあるが、検査済証の記録がない。アスベストの有無が不明であり、専門家による調査が必要。
法律问题:
所有者死亡による相続財産化（権利関係の複雑化）。未登記建物（車庫・物置）に対する法定地上権の成否不明。現存しない旧建物の登記が残存（滅失登記の必要性）。隣地建物からの越境の可能性。北西側側道が建築基準法上の道路に該当しない可能性（再建築時の制約）。建築確認申請はあるが検査済証の記録がない。
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成交结果
基准
349万日元
成交价
911万日元
差额 +562万日元
2.61x
竞标人数
2人
成交日期
2026-04-16
成交收益率
22.4%
基准58.5%
基准价格
349万日元
基准
土地
土地比51% 低估
面积
170.1m²
51.5坪
表面收益率
58.5%
0%7%10%15%20%
分析数据
土地评估
公示地价50,000日元/m²
路线价（推定）40,000日元/m²
坪单价132,231日元/坪
土地评估总额6,803,600日元
基准额
349万
土地值
680万
土地比51%
低估
灾害信息
海拔3.9m
洪水风险
高
泥石流风险
低
地图
价格历史
16 条记录| 日期 | 基准价格 | 收益率 | 变动 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-16 | 349万 | 58.5% | — |
| 2026-04-16 | 349万 | 58.5% | — |
| 2026-04-08 | 349万 | 58.5% | — |
| 2026-04-07 | 349万 | 58.5% | — |
房产信息
| 竞标截止 | 2026-04-09 |
|---|---|
| 状态 | 已售 |
| 都道府县 | 茨城県 |
| 市区町村 | 龍ケ崎市 |
| 成交价格 | 9,111,000日元 (乖离率 +161.1%) |
| 竞标人数 | 2人 |
| 纬度/経度 | 35.8943, 140.2107 |
| 数据更新时间 | 2026-04-19 18:11 |
| 分析时间 | 2026-03-16 18:34 |
| 详情获取时间 | 2026-03-22 18:26 |
茨城県 的市场数据（32件）
本物件
58.5%
县平均
28.4%
+30.1pt 高于平均
房产详情（BIT）
建筑信息
竣工年月
昭和59年7月 (寿命消耗率 191%)
租赁需求
4/25
☆☆☆☆☆
结构
鉄骨造スレート葺2階建
种类（登记）
居宅
户型
その他
建筑总面积
326.41m²
权利与费用
⚠ 含非出售物件
登记面积
889.25m²
土地权利
所有権・その他
占用者
債務者・所有者
法规与竞标信息
用途地域
市街化調整区域
建蔽率
60%
容积率
200%
保证金
70万日元
最低买受价
279万日元
开标日期
2026-04-16
卖出决定日
2026-05-14
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物件分析报告
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站） https://www.bit.courts.go.jp