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土地建物 長野県岡谷市長地梨久保二丁目４５８６番地２４
00000001678 / 長野地方裁判所諏訪支部 / 令和07年(ケ)第9号
已售
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站）
🤖 AI文件分析
该物业为业主自住的空置房屋，内有一栋35年房龄的老旧住宅。 存在多重风险因素，包括不符合建筑法规的私有道路、被指定为泥石流等泥沙灾害警戒区域以及潜在的边界问题。 预计重建将面临法律和成本挑战，需要投资者审慎评估。
🏠
占用状况
所有人
🚨
风险评分
4/5
🔧
建筑状况
老化
🏗
重建
不明
风险因素:
物件2の土地は建築基準法上の道路として認定されておらず、再建築時に建築確認申請上の問題が生じる可能性。物件1, 2は土砂災害警戒区域等（土石流）に指定されており、災害リスクや建築規制が存在。建物は築35年で老朽化が進み、保守管理状態もやや劣る。隣地との境界線が擁壁よりも南側にあるとの陳述があり、境界確定に争いが生じる可能性。残置物（プレハブ物置、家財道具）の撤去費用が発生する可能性。
法律问题:
物件2の土地が建築基準法上の道路として認定されておらず、再建築時の建築確認申請に影響が出る可能性。土砂災害警戒区域等（土石流）に指定されており、建築規制や開発許可に関する法的制約がある。隣地との境界線に関する陳述があり、将来的に境界確定訴訟などの法的紛争に発展する可能性。
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成交结果
基准
375万日元
成交价
445万日元
差额 +70万日元
1.19x
竞标人数
2人
成交日期
2026-04-28
成交收益率
19.7%
基准23.3%
基准价格
375万日元
基准
土地
土地比129% 高估
面积
72.9m²
22.0坪
表面收益率
23.3%
0%7%10%15%20%
分析数据
土地评估
公示地价50,000日元/m²
路线价（推定）40,000日元/m²
坪单价132,231日元/坪
土地评估总额2,914,400日元
基准额
375万
土地值
291万
土地比129%
高估
灾害信息
海拔836.7m
洪水风险
安全
泥石流风险
注意
地图
价格历史
24 条记录| 日期 | 基准价格 | 收益率 | 变动 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-28 | 375万 | 23.3% | — |
| 2026-04-22 | 375万 | 23.3% | — |
| 2026-04-21 | 375万 | 23.3% | — |
| 2026-04-20 | 375万 | 23.3% | — |
房产信息
| 竞标截止 | 2026-04-23 |
|---|---|
| 状态 | 已售 |
| 都道府县 | 長野県 |
| 市区町村 | 岡谷市 |
| 成交价格 | 4,448,880日元 (乖离率 +18.6%) |
| 竞标人数 | 2人 |
| 纬度/経度 | 36.0871, 138.0603 |
| 数据更新时间 | 2026-04-22 18:11 |
| 分析时间 | 2026-03-31 18:30 |
| 详情获取时间 | 2026-03-31 18:15 |
長野県 的市场数据（13件）
本物件
23.3%
县平均
15.6%
+7.7pt 高于平均
房产详情（BIT）
建筑信息
竣工年月
平成2年12月 (寿命消耗率 164%)
租赁需求
4/25
☆☆☆☆☆
结构
木造スレート・亜鉛メッキ鋼板葺2階建
种类（登记）
居宅
户型
その他
建筑总面积
72.86m²
权利与费用
⚠ 共有份额出售
登记面积
182.99m²
土地权利
所有権
占用者
債務者・所有者
法规与竞标信息
用途地域
第一種住居地域
建蔽率
60%
容积率
200%
保证金
75万日元
最低买受价
300万日元
开标日期
2026-04-28
卖出决定日
2026-05-15
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土地
6.5%
630,000日元
長野県南佐久郡川上村大字原７４３番２
物件分析报告
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站） https://www.bit.courts.go.jp