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土地建物 和歌山県和歌山県御坊市塩屋町北塩屋字錦薗７３９番地９９
00000001155 / 和歌山地方裁判所御坊支部 / 令和07年(ヌ)第1号
入札中
掲載中
出典：BIT（不動産競売物件情報サイト）
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🤖 AI 三点セット解析
本物件は所有者が占有する老朽化した居宅で、隣地との境界不明確、建物越境、浄化槽アクセス、私道利用など、複数の複雑な権利関係の問題を抱えています。 特に建物が隣地に約40-50cm越境しており、その敷地利用権は使用借権であるため、買受人は隣地所有者（親族）との交渉により利用権を再設定する必要があります。 経済的残存耐用年数は0年と評価され、多数の構造的欠陥がある高リスク物件であり、所有者変更後にトラブルに発展する可能性が高いです。
🏠
占有状況
所有者
🚨
リスクスコア
5/5
🔧
建物状態
老朽化
🏗
再建築
可
リスク要因:
多くの権利関係が親族間にあり、所有者変更後にトラブルに発展する可能性が高い。建物が老朽化しており、床の破損・傾き、雨漏り跡、シロアリ駆除歴、ベランダ手すり破損、トイレ故障など多数の不具合がある。経済的残存耐用年数が0年と評価されており、大規模な修繕または建て替えが必要となる可能性が高い。公共下水道が敷設されておらず、前面道路に管はあるが接続されていないため、接続費用が発生する。市場性が低いと評価されている（市場性修正0.70）。
権利関係:
土地の境界が不明確な箇所があり、隣地所有者との確認が必要。建物が隣接地（739番98）に約40～50cm越境しており、越境部分の敷地利用権（使用借権）の再設定が必要。浄化槽の清掃・点検のための隣接地（739番15）の通行権について、隣地所有者との交渉が必要。前面道路が個人所有であり、本件土地を要役地とする通行地役権が設定されている。地番739番14を承役地とする地役権設定登記がある。上水道管が西側隣接地に埋設されている可能性があり、将来的な問題となる可能性がある。
AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。
売却基準価額
98万円
基準
土地
土地比19% 割安
面積
130.5m²
39.5坪
分析データ
土地評価
公示地価50,000円/m²
路線価（推定）40,000円/m²
坪単価132,231円/坪
土地評価総額5,221,200円
基準額
98万
土地値
522万
土地比19%
割安
ハザード情報
標高26.4m
洪水リスク
低
土砂災害リスク
低
地図
価格履歴
11件| 日付 | 基準価額 | 利回り | 変動 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-05 | 980,000万 | — | — |
| 2026-04-04 | 980,000万 | — | — |
| 2026-04-03 | 980,000万 | — | — |
| 2026-04-02 | 980,000万 | — | — |
物件情報
| 入札締切 | 2026-04-09 (残り3日) |
|---|---|
| ステータス | 入札中 |
| 都道府県 | 和歌山県 |
| 市区町村 | — |
| 緯度/経度 | 33.8755, 135.1647 |
| データ更新日時 | 2026-04-05 18:11 |
| 分析日時 | 2026-03-20 12:30 |
| 個別詳細取得日時 | 2026-03-25 00:13 |
和歌山県 の市場データ（9件）
近隣平均利回り
56.6%
物件詳細情報
建物情報
築年月
平成5年2月 (耐年消化率 150%)
賃貸需要スコア
4/25
☆☆☆☆☆
構造
木造瓦葺2階建
種類（登記）
居宅
間取り
その他
延床面積
130.53m²
権利・費用
登記面積
106.95m²
敷地利用権
所有権・その他
占有者
債務者・所有者
法規・入札
用途地域
都市計画区域内無指定
建ぺい率
70%
容積率
200%
買受申出保証金
20万円
買受可能価額
78万円
開札期日
2026-04-16
売却決定期日
2026-05-07
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp