引渡命令とは｜競売後に占有者を退去させる手続き・費用・流れ

引渡命令とは、競売で不動産を買い受けた人が代金を納付した後、占有者に明け渡しを命じるよう裁判所に申し立てる手続きです（民事執行法83条）。通常、占有者を退去させるには明け渡し訴訟が必要ですが、競売の買受人は、この簡易・迅速な引渡命令を使えるのが大きなメリットです。

引渡命令が出ても占有者が応じない場合は、これを債務名義として強制執行に進めます。つまり引渡命令は、競売物件を「実際に使える状態」にするための重要な法的ツールです。

引渡命令を使えるかどうかは、占有者が買受人に対抗できる権利を持つかで決まります。

引渡命令は、代金を納付した日から6ヶ月以内に申し立てる必要があります（事業用建物の使用者が相手の場合などは9ヶ月以内の例外あり）。この期間を過ぎると引渡命令は使えず、通常の明け渡し訴訟によることになり、時間も費用も大きく増えます。

そのため、落札・代金納付後は、占有者との交渉と並行して、早めに引渡命令の準備を進めるのが実務の鉄則です。

1. 代金納付・所有権取得
2. 任意交渉：まず占有者と退去時期・引っ越し費用などを話し合う
3. 引渡命令の申立て：管轄の裁判所に申立書を提出（6ヶ月以内）
4. 引渡命令の発令：要件を満たせば裁判所が引渡命令を出す
5. 送達・確定：占有者に送達され、不服がなければ確定
6. 強制執行の申立て：退去しない場合、引渡命令を債務名義に強制執行を申し立てる
7. 断行：執行官が立ち会い、明け渡しを実現（荷物の搬出・保管）

占有者が任意に退去すれば申立費用程度で済みますが、強制執行に至ると費用が一気に膨らみます。占有者リスクは、落札後のコストに直結することがわかります。

引渡命令や強制執行の手間・費用を避ける最も確実な方法は、占有者リスクの低い物件を選ぶことです。空き家（占有者なし）や所有者本人が居住している物件は、賃借人・不法占拠がいる物件に比べて対応が容易です。

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