競売マンションの管理費滞納｜買受人が引き継ぐ滞納額と対処法

マンション（区分所有建物）の競売で特に注意すべきなのが、管理費・修繕積立金の滞納です。区分所有法第8条は、管理費等の支払義務が「特定承継人」にも及ぶと定めています。つまり、競売で落札した買受人は、前の所有者が滞納していた管理費等を引き継いで支払う義務を負います。

抵当権などは消除主義で消えても、この滞納管理費は買受人の負担として残ります。戸建てにはないマンション特有のリスクであり、見落とすと落札後に思わぬ出費になります。

滞納額は物件によりますが、決して小さくありません。管理費と修繕積立金を合わせて月1〜3万円のマンションで、数年分を滞納していれば、数十万円から100万円超になることもあります。

競売に至る所有者は経済的に困窮しているケースが多く、管理費を長期間滞納していることも珍しくありません。さらに、滞納には遅延損害金が加算される管理規約もあり、額が膨らんでいることがあります。

滞納額は、3点セットで確認できることが多くあります。

• 物件明細書・評価書：管理費・修繕積立金の額や滞納額が記載されていることがあります。
• 現況調査報告書：管理状況や滞納に関する管理会社の回答が記載されることがあります。

記載があれば、その額を前提に判断します。記載が不明確な場合、買受け前に管理会社・管理組合へ確認するのが理想ですが、実務上は対応が難しいこともあります。その場合は、一定の滞納を想定して保守的に見積もるのが安全です。

滞納管理費は、落札後に必ず発生する追加コストです。入札価格を決める際は、次のように織り込みます。

たとえば「売却基準価額＋想定修繕費＋滞納管理費」を実質取得コストと考え、そこから利回りや出口を計算すると、見かけの安さに惑わされずに判断できます。

管理費・修繕積立金の債権には消滅時効（一般に5年）があり、時効が完成した古い滞納分は支払義務が消える場合があります。ただし、時効の援用には法的な手続きが必要で、今後も付き合う管理組合との関係もあるため、慎重な対応が求められます。

KeibaiXでは、AIが管理費・滞納に関する情報を解析しKeibaiXリスクスコアに反映しています。滞納額の大きい物件は総合リスクが高く評価されるため、一覧からリスクの低い物件を絞り込めます。