彻底解说公示地价、路线价、实际价格的区别与调查方法。总结了利用国土交通省、国税厅的公共数据，自行调查不动产合理价格的方法。
想要调查不动产价格时，会出现“公示地价”、“路线价”、“实际价格”等各种术语。实际上，日本的不动产存在5种公共价格指标，各自的目的、计算机构、基准日都不同。为了准确掌握行情，理解这些差异并组合多个指标进行判断非常重要。
| 价格种类 | 决定机构 | 基准日 | 公布时间 | 主要用途 |
|---|---|---|---|---|
| 公示地价 | 国土交通省 | 每年1月1日 | 3月下旬 | 一般土地交易的指标、公共用地取得价格计算 |
| 基准地价 | 都道府县 | 每年7月1日 | 9月下旬 | 补充公示地价（反映半年后的动向） |
| 路线价（继承税路线价） | 国税厅 | 每年1月1日 | 7月上旬 | 继承税、赠与税的课税基准 |
| 固定资产税评估额 | 市区町村 | 每3年1次（基准年度） | 4月左右 | 固定资产税、城市规划税、登记许可税、不动产取得税的课税基准 |
| 实际价格 | --（由市场决定） | 交易时点 | 随时 | 实际买卖价格。根据供需平衡变动 |
公示地价是国土交通省土地鉴定委员会以全国约26,000个地点为对象，由2名以上不动产鉴定师鉴定评估的标准价格。作为土地交易的“标尺”，也是其他4种价格的基础。
基准地价是都道府县基于国土利用计划法调查的价格，采用与公示地价相同的方法计算。由于基准日为7月1日，其特点是能够确认自公示地价（以1月1日为基准）以来半年的地价变动。
路线价是国税厅作为继承税和赠与税计算基准公布的价格。以面向道路（路线）的土地每平方米价格表示，设定为公示地价约80%的水平。
固定资产税评估额是市区町村作为固定资产税课税基准，每3年进行一次重新评估的价格，以公示地价约70%为标准。也用于计算不动产取得税和登记许可税。
实际价格是实际不动产交易中成立的价格。由于由卖方、买方的谈判及市场供需平衡决定，可能与公共指标产生偏差。一般以公示地价的1.1〜1.2倍为标准，但在热门区域可能达到1.5倍以上。
5种价格相互关联。以公示地价为100来看各指标的比率，大致关系如下。记住这个比率，就可以从一个价格概算出其他价格。
例如，已知某土地的路线价为24万日元/m2时，其他价格可如下推算。
| 转换来源 | 计算方法 | 计算示例（路线价24万日元/m2时） |
|---|---|---|
| 路线价 → 公示地价 | 路线价 ÷ 0.8 | 24万 ÷ 0.8 = 30万日元/m2 |
| 路线价 → 实际价格 | 路线价 ÷ 0.8 × 1.1〜1.2 | 24万 ÷ 0.8 × 1.15 = 约34.5万日元/m2 |
| 路线价 → 固定资产税评估额 | 路线价 ÷ 0.8 × 0.7 | 24万 ÷ 0.8 × 0.7 = 21万日元/m2 |
| 固定资产税评估额 → 实际价格 | 评估额 ÷ 0.7 × 1.1〜1.2 | 21万 ÷ 0.7 × 1.15 = 约34.5万日元/m2 |
通过上述计算，路线价24万日元/m2的土地面积为100m2时，实际价格可概算为约3,300〜3,600万日元。但是，这只是一个标准，实际交易价格会根据土地形状、临路条件、周边环境发生很大变动。
公示地价可以在国土交通省提供的“土地综合信息系统”（https://www.land.mlit.go.jp/webland/）上免费浏览。该网站不仅可以搜索公示地价，还可以搜索实际的不动产交易价格信息。
| 功能 | 内容 | 活用要点 |
|---|---|---|
| 地价公示、地价调查 | 全国约26,000个地点的公示地价和约21,000个地点的基准地价 | 参考对象土地附近的标准地、基准地价格，掌握每坪单价标准 |
| 不动产交易价格信息 | 基于实际交易当事人问卷调查的成交价格 | 从周边交易案例确认实际价格水平 |
| 地价变动率 | 同比上涨、下跌率 | 判断对象区域的地价趋势（上涨趋势还是下跌趋势） |
出处：国土交通省“土地综合信息系统” https://www.land.mlit.go.jp/webland/
路线价可以在国税厅网站（https://www.rosenka.nta.go.jp/）上免费公开的“路线价图”中查询。路线价图上，每条道路以千日元为单位记载了每平方米的价格，用于计算继承税和赠与税。
在路线价图中，沿着道路有类似“300D”的标记。解读方法如下。
| 符号 | 租地权比例 | 主要区域 |
|---|---|---|
| A | 90% | 市中心黄金地段 |
| B | 80% | 市中心商业区 |
| C | 70% | 主要车站周边 |
| D | 60% | 住宅区（标准） |
| E | 50% | 郊外住宅区 |
| F | 40% | 郊外、农村地区 |
| G | 30% | 农村、山区 |
正面路线价为300千日元（30万日元/m2）、土地面积为150m2的整形地（无需修正）时：
实际上，由于土地形状（不规则地修正）、纵深距离（纵深价格修正）、角地（侧方路线影响加算）等修正率的适用，最终评估额会较上述数值有所增减。详细的修正率规定在国税厅的财产评估基本通告中。
概算上述示例的实际价格：
可以看出，路线价（4,500万日元）与实际价格（约6,150〜6,750万日元）之间存在约1.4〜1.5倍的差距。购买不动产时，请不要仅凭路线价判断，务必同时确认实际交易案例。
出处：国税厅“路线价图、评估倍率表” https://www.rosenka.nta.go.jp/
实际价格是实际买卖中成立的价格。与公共指标不同，它是卖方和买方谈判的结果，因此即使在同一区域，不同物件也可能有很大差异。调查实际价格时，可以利用以下工具和服务。
| 服务名称 | 运营方 | 数据特征 | 费用 |
|---|---|---|---|
| REINS Market Information | 不动产流通机构 | 实际成交价格数据。可搜索公寓、独栋住宅 | 免费 |
| 土地综合信息系统（交易价格信息） | 国土交通省 | 基于交易当事人问卷调查的价格信息 | 免费 |
| 不动产信息图书馆 | 国土交通省 | 在地图上统一显示地价公示、交易价格、防灾信息 | 免费 |
| SUUMO、HOME'S等 | 民营企业 | 当前出售价格（注意不是成交价格） | 免费 |
不动产门户网站（SUUMO、HOME'S等）上刊登的价格是“出售价格（期望售价）”，并非实际成交价格。一般来说，成交价格往往比出售价格低5〜10%左右。
例如，附近公寓的出售价格为4,000万日元时，成交价格可能为3,600〜3,800万日元左右。为了准确掌握行情，应参考REINS Market Information或土地综合信息系统的成交数据，而非出售价格。
出处：不动产流通机构“REINS Market Information” http://www.contract.reins.or.jp/
固定资产税评估额是市区町村为课税而评估的不动产价格。每3年进行一次“重新评估”，设定为公示地价约70%的水平。不仅是固定资产税，也是计算登记许可税、不动产取得税、城市规划税的重要指标。
| 记载项目 | 内容 | 注意事项 |
|---|---|---|
| 评估额 | 固定资产税评估额本身 | 每3年一次重新评估时变动。下次重新评估为令和9年度 |
| 课税标准额 | 计算税额的基础金额 | 适用住宅用地特例（1/6・1/3）后的金额 |
| 税额 | 课税标准额 × 税率 | 固定资产税为1.4%（标准税率），城市规划税最高为0.3% |
土地固定资产税评估额为2,100万日元、建筑物为800万日元的住宅用地（200m2以下的小规模住宅用地）时：
| 项目 | 评估额 | 课税标准额 | 税额 |
|---|---|---|---|
| 土地（固定资产税） | 2,100万日元 | 350万日元（1/6特例） | 49,000日元 |
| 土地（城市规划税） | 2,100万日元 | 700万日元（1/3特例） | 21,000日元 |
| 建筑物（固定资产税） | 800万日元 | 800万日元 | 112,000日元 |
| 建筑物（城市规划税） | 800万日元 | 800万日元 | 24,000日元 |
| 合计 | -- | -- | 206,000日元/年 |
从固定资产税评估额推算实际价格时，将评估额除以0.7。上述土地的情况下，2,100万日元 ÷ 0.7 = 约3,000万日元为公示地价的标准，再乘以1.1〜1.2倍，约3,300〜3,600万日元为实际价格的标准。
除了利用公共指标和门户网站进行调查外，同时使用AI行情分析工具，可以实现更高精度的价格判断。KeibaiX的行情、统计功能中，AI分析全国不动产数据，可视化各区域的行情趋势。
| 功能 | 内容 | 活用方法 |
|---|---|---|
| 都道府县别价格带分布 | 以图表显示各区域的物件价格带 | 确认购买预算与对象区域的价格带是否匹配 |
| 中标倍率的推移 | 以时间序列显示过去的中标倍率（中标价格相对于基准价格的比例） | 定量判断区域的人气度、竞争状况 |
| 收益率分析 | 各区域的表面收益率分布 | 比较探讨投资区域的收益性 |
| 物件类型的构成比 | 公寓、独栋住宅、土地等的比例 | 掌握对象区域中期望的物件类型流通程度 |
例如，调查东京都世田谷区公寓行情时：
总结了调查不动产行情时应确认的项目。无论是购买、出售还是继承，通过逐一检查以下项目，可以提高合理价格的判断精度。
| 调查项目 | 信息来源 | 金额（/m2） | 金额（总额） |
|---|---|---|---|
| 公示地价 | 土地综合信息系统 | ___万日元 | ___万日元 |
| 路线价 | 国税厅 路线价图 | ___万日元 | ___万日元 |
| 固定资产税评估额 | 课税明细书 | ___万日元 | ___万日元 |
| 从路线价推算的实际价格 | 路线价 ÷ 0.8 × 1.15 | ___万日元 | ___万日元 |
| 附近成交案例（1） | REINS / 土地综合 | ___万日元 | ___万日元 |
| 附近成交案例（2） | REINS / 土地综合 | ___万日元 | ___万日元 |
| 附近出售价格 | 不动产门户网站 | ___万日元 | ___万日元 |
| 综合判断 | -- | ___万日元 | ___万日元 |
免责声明：本页面内容旨在提供关于不动产行情调查的一般信息，并非推荐特定不动产的买卖。所刊登的计算示例、比率仅为一般标准，实际价格会因个别土地、建筑物的条件、市场环境、时期而有很大差异。关于公示地价、路线价等公共数据，请确认国土交通省、国税厅、各市区町村的最新信息。进行不动产买卖、继承、赠与时，请咨询不动产鉴定师、税务师、司法书士等专家，并在自身责任下做出判断。本网站旨在提供信息，不进行不动产交易的中介。