拍卖房产的建筑物风险｜如何判断老化、修缮费、需拆除

拍卖房产原则上无法进行内部查看（室内确认）。如果是普通二手房，可以到现场确认设备和损坏情况，但拍卖中无法做到这一点，因此中标后容易出现“损坏程度超出预期”“修缮费超出预算”等纠纷。

此外，拍卖房产的业主往往经济困难，维护不到位的情况也不在少数。长期闲置的空置房中，漏雨、白蚁、设备老化可能已经加剧。建筑物风险是拍卖中典型的失败因素之一。

即使无法内部查看，从“三件套”中也能获得相当多的信息。

• 现状调查报告书：刊登了执行官在现场拍摄的室内外照片。这是通过照片确认损坏、遗留物、设备状况的宝贵资料。
• 物件明细书：建筑物的结构、房龄、种类等基本信息。
• 评估书：评估额中反映了基于建筑物经年劣化和损耗的减值。如果评估额极低，原因可能是建筑物损坏。

此外，现场外观确认（从外部可见范围）、询问邻居、确认登记信息也很有效。即使仅对照“三件套”的照片和现场外观，也能把握风险的大致框架。

根据建筑物状态，需要预估的修缮费大致标准如下（仅为一般标准，实际费用因规模、地区、状态而异）。

老化严重、难以直接使用的建筑物可能被判定为“需拆除”。此时的风险主要有两点。

• 拆除费用：木结构约100～200万日元（因结构、地段、有无石棉而异）
• 能否重建：拆除后能否新建。如果是无法重建的土地，即使拆除也无法重建，用途将受到很大限制

在考虑建有需拆除建筑物的土地时，请务必同时确认无法重建房产的风险。如果建筑物无法使用且无法重建，土地的利用方式将非常有限。

从现状调查报告书的照片和记载中解读建筑物状态需要一定经验。在KeibaiX中，AI会分析“三件套”，将建筑物状态分类为“良好、普通、老化、需拆除”等并显示。该结果也反映在KeibaiX风险评分的判定中。

如果从列表中筛选出风险评分较低的房产，就可以避开建筑物风险大的房产，高效搜索。