競売用語辞典
「それ、つまりどういうこと？」を現場目線で解説します
基準価額 Minimum Bid Price
裁判所が「最低これくらい」と決めた売り出し価格
不動産鑑定士が評価した金額をベースに、裁判所が公式に設定します。ただし実際に入札できる最低額は基準価額の80%（＝買受可能価額）。つまり1,000万円の物件なら800万円から勝負できます。
プロの本音: 基準価額はあくまで「スタートライン」。人気エリアでは2〜5倍に跳ね上がるので、基準価額だけ見て「安い！」と飛びつくのは危険です。落札倍率を必ずチェック。
買受可能価額 Minimum Purchase Price
「ここまでなら下げてOK」。入札できる最低ライン
買受可能価額 = 売却基準価額 × 80%
売却基準価額の80%に相当する金額で、これ未満の入札は無効になります。逆に言えば、基準価額の20%引きで入札できるということです。人気のない物件ではこの最低額で落札されることもあります。
基準価額 1,000万円 → 買受可能価額 800万円。800万円以上なら入札OK、799万円は無効。
プロの本音: 買受可能価額ギリギリで入札すると、地方の不人気物件では通ることもあります。ただし都市部では基準価額の2〜3倍が相場なので、最低額入札は形だけになりがち。
落札倍率 Bid Ratio
「結局、基準の何倍で落ちたか」を示す最重要指標
落札倍率 = 落札価格 / 基準価額
1.0倍なら基準価額どおり。都心マンションだと3〜5倍も珍しくありません。逆に地方の古家付き土地は1.0倍割れ（＝買受可能価額ギリギリ）で落ちることも。
プロの本音: 「倍率が低い＝お得」とは限りません。低倍率には理由があります（占有者、再建築不可、ハザードリスクなど）。KeibaiXのAI解析でリスク要因を確認しましょう。
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表面利回り Gross Yield
「年間の家賃収入 / 物件価格」。投資判断の第一フィルター
表面利回り(%) = 推定年間賃料 / 基準価額 × 100
管理費・修繕費・固定資産税・空室損を差し引く前の数字です。実質利回りは表面の70〜80%程度に落ち着くのが一般的。KeibaiXでは周辺の成約賃料データから推定賃料を算出しています。
基準価額 500万円、推定月額賃料 5万円 → 表面利回り 12%（= 60万 / 500万 × 100）
プロの本音: 表面利回り20%超は「何かある」と疑ってください。修繕費が膨大、入居者が見つからない、そもそも住めない ── 高利回りにはワケがあります。12〜15%が「おいしいゾーン」。
実質利回り Net Yield / NOI Yield
経費を引いた「本当の」利回り。投資判断はこっちで
表面利回りから管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険・空室損・管理委託料などの経費を差し引いた収益率です。一般的に表面利回りの70〜80%程度に落ち着きます。
プロの本音: 表面利回り12%でも実質は8〜9%。ここからさらにローン返済を引くと手残りは3〜5%が現実的。「表面利回り」だけで比較していると痛い目に遭います。
路線価 Road Price
国税庁が「この道路沿いの土地は1m²いくら」と決めた公的な値段
毎年7月に発表される相続税・贈与税の算定基準。市場価格の約80%が目安です。KeibaiXでは路線価 × 面積で「土地評価総額」を自動計算し、基準価額と比較しています。
プロの本音: 路線価は「土地だけの値段」。基準価額が路線価ベースの土地評価額を下回っていれば、「建物がタダで付いてくる」状態。これがお宝物件の正体です。
公示地価 Official Land Price
国が「この土地はいくら」と毎年3月に発表する公式価格
国土交通省が全国約26,000地点を調査し、毎年3月に公表する土地の標準価格です。路線価や固定資産税評価額の算定基準となる「すべての基準」的な位置づけです。
プロの本音: 公示地価は「タテマエの価格」。実際の取引価格は公示地価の90〜110%あたりが目安。競売ではさらに3〜5割安く買える可能性があるので、公示地価との差が「どれだけお得か」の指標になります。
固定資産税評価額 Fixed Asset Tax Assessment
市区町村が決める「税金計算用の値段」。公示地価の約70%
市区町村が3年ごとに評価する不動産の価額で、固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税の算定基準になります。競売物件の代金納付時にかかる登録免許税もこの評価額に基づいて計算されます。
固定資産税評価額 700万円の場合 → 登録免許税 = 700万 × 2% = 14万円 / 不動産取得税 = 700万 × 3% = 21万円
プロの本音: 固定資産税評価額は実勢価格より大幅に安い。競売の基準価額がこれを下回っていれば「固定資産税評価額以下で買える」ということ。税制上の評価額以下で資産が手に入る、かなりのバーゲン状態です。
坪単価 Price per Tsubo
「1坪いくら？」で物件の割安度をサクッと比較
坪単価 = 価格 / 面積(㎡) × 3.305785
1坪は約3.3㎡。㎡単価を坪単価に変換することで、面積が異なる物件同士を直感的に比較できます。日本の不動産取引では今も広く使われています。
基準価額 500万円、土地面積 100㎡ → 坪単価 = 500万 ÷ 100 × 3.3 ≒ 16.5万円/坪
プロの本音: エリアごとの坪単価相場を頭に入れておくと、三点セットを見た瞬間に「安いか高いか」が判断できます。KeibaiXでは物件ごとに坪単価を自動算出しています。
お宝物件 Hidden Gem
土地の値段より安く買えて、しかも高利回り。競売の醍醐味
お宝 = 基準価額 < 路線価ベース土地評価額 AND 表面利回り ≥ 12%
KeibaiX独自の判定基準です。「土地の値段以下で建物付きの物件が買える」うえに利回りも12%以上。ただし、お宝にはお宝なりの理由（占有者・老朽化・権利関係）があるので、三点セットの精読は必須。
プロの本音: お宝物件は「掘り出し物」であって「ノーリスク物件」ではありません。AI解析のリスクスコアと三点セットを突き合わせて、自分の目で判断を。
お宝物件の実例を見る →
三点セット Three-Document Set
入札前に「絶対に」読むべき3つの裁判所書類。これを読まない入札は博打
プロの本音: プロは三点セットの「減価要因」を真っ先に読みます。なぜ安いのか、その理由が全部ここに書いてある。KeibaiXのAI解析はこの三点セットを自動で読み解いてリスクスコアを算出しています。
AI解析レポートの実例を見る →
特別売却 Special Sale
入札で誰も手を挙げなかった物件の「先着順セール」
期間入札で落札者ゼロ → 裁判所は基準価額を引き下げて再公告するか、先着順の「特別売却」に移行します。競争なしで買受可能価額（基準の80%）で取得できるチャンスですが、誰も入札しなかった理由を必ず調べてください。
値下げ物件リストで減額改定された物件をチェックできます。
プロの本音: 特別売却は「みんなが見送った物件」。逆に言えば、リスクを正確に見積もれる人にとっては独壇場。ライバル不在で仕入れられる数少ない場面です。
保証金 Bid Deposit
入札時に預ける「本気度の証明」。基準価額の20%
入札書と一緒に裁判所に納付します。落札できなければ全額返還。落札した場合は代金の一部に充当されます。振込が間に合わないと入札自体ができないので、スケジュール管理が重要。
基準価額 1,000万円 → 保証金 200万円を事前振込 → 落札 → 残り800万円を期限内に納付。
プロの本音: 保証金は「寝かせるお金」。複数物件に同時入札すると保証金だけで資金がロックされます。投資資金の回転効率を考えて、同時入札は2〜3件に絞るのが現実的。
乖離率 Deviation Rate
落札倍率を%で表したもの。呼び方が違うだけで中身は同じ
乖離率(%) = 落札価格 / 基準価額 × 100
100% = 基準価額どおり。300% = 3倍。KeibaiXでは「落札倍率」と同義で扱っています。統計には1.0〜10.0倍の正常範囲のみを使用し、外れ値（転売目的の異常高値など）は除外しています。
プロの本音: 同じエリア・同じ物件種別の乖離率の「中央値」を見てください。平均値は一部の高額落札に引っ張られるので、中央値の方が入札額の参考になります。
ハザード情報 Hazard Assessment
水害・土砂災害リスクの自動判定。利回りだけでは見えない「地雷」
KeibaiXは国土地理院の標高データをもとに、物件ごとのリスクを4段階で判定しています。
プロの本音: ハザードリスク「高」は利回りが高くても要注意。火災保険料が跳ね上がり、入居者が敬遠し、いざという時に売却もできない。「利回り20%でハザード高」より「利回り12%でハザード安全」の方が長期的に勝ちます。
手続き・法律用語
売却許可決定 Sale Permission Decision
裁判所の「売ってOK」のゴーサイン。これが確定して初めて代金納付へ
開札後、裁判所が最高価入札者に対して売却を許可する決定を出します。利害関係人から執行抗告がなければ約1週間で確定し、代金納付手続きに進みます。極めてまれですが、法的な瑕疵がある場合は許可が出ないこともあります。
プロの本音: 売却許可決定が確定するまでは「まだ自分のものではない」ことを忘れずに。確定後に裁判所から届く通知をもって、すぐに金融機関や司法書士に連絡しましょう。
引渡命令 Delivery Order
「出ていけ」を裁判所がオフィシャルに命じる制度
落札後に占有者が任意に退去しない場合、裁判所に申立てることで発令されます。申立ては代金納付後6ヶ月以内（民事執行法83条）。引渡命令が出ても従わない場合は強制執行に進みます。
プロの本音: 引渡命令の申立て費用は数千円ですが、強制執行まで行くと数十万円〜100万円以上かかることも。まずは任意交渉で退去を促すのが定石です。三点セットの占有状況は必ず事前確認を。
占有者 Occupant
物件に住んでいる人。前所有者・賃借人・不法占拠者で対応が全く違う
競売物件に居住・使用している人のこと。三点セットの現況調査報告書に誰がどのような権限で占有しているかが記載されています。
| 占有者の種類 | 対応方法 | 難易度 |
|---|
| 前所有者（債務者） | 引渡命令で退去可能 | やや容易 |
| 対抗力のない賃借人 | 引渡命令で退去可能（6ヶ月の猶予あり） | 普通 |
| 対抗力のある賃借人 | 退去させられない。賃貸借契約を引き継ぐ | 引継ぎ必須 |
| 不法占拠者 | 引渡命令 → 強制執行 | 困難・高コスト |
プロの本音: 「空き家」が最も安心ですが、優良な賃借人がいる物件は「オーナーチェンジ物件」として即収益化できるメリットも。占有者の存在 ＝ 悪ではありません。
残置物 Left-behind Property
前の住人が置いていった家具・ゴミ。勝手に捨てると訴えられる
前所有者が退去時に残した家財道具・家電・荷物のこと。法律上は前所有者の私有財産であり、買受人が無断で処分すると損害賠償請求の対象になる可能性があります。
対処法は3つ：(1) 任意交渉で前所有者に撤去を依頼、(2) 引渡命令に基づく強制執行で執行官が処分、(3) 前所有者と書面で「放棄」の合意を得て処分。
プロの本音: 残置物の処分費用は10万〜50万円が相場。大量のゴミ屋敷状態だと100万円超えることも。三点セットの写真で室内の状態をチェックし、処分費用を予算に入れておきましょう。
契約不適合責任 Contract Non-Conformity Liability
旧「瑕疵担保責任」。売主が負う品質保証。競売にはコレがない
2020年の民法改正で「瑕疵担保責任」から名称変更。売買契約の目的物が契約内容に適合しない場合、買主は売主に対して修補請求・代金減額・損害賠償・契約解除を求められます。
しかし、競売物件にはこの責任が適用されません。雨漏り・シロアリ・設備故障などが落札後に発覚しても、すべて買受人の自己負担です。これが競売最大のリスクの一つです。
プロの本音: 「契約不適合責任なし ＝ 現状渡し」が競売の大前提。だからこそ三点セットの精読が命。KeibaiXのAI解析は建物状態のリスクスコアを自動判定しているので、参考にしてください。
対抗力 Assertability / Priority Right
「この権利は競売でも消えませんよ」という法的な盾
不動産に関する権利が、第三者（ここでは買受人）に対しても主張できる法的効力のこと。競売で最も重要なのは賃借権の対抗力です。
抵当権設定「前」に成立した賃借権 → 対抗力あり → 買受人が引き継ぐ
抵当権設定「後」に成立した賃借権 → 対抗力なし → 競売で消滅（6ヶ月の猶予期間あり）
プロの本音: 三点セットの物件明細書に「買受人が負担することとなる他人の権利」欄があります。ここに賃借権が記載されていれば対抗力あり。空欄なら消除されるので、引渡命令で退去を求められます。
法定地上権 Statutory Land Right
土地と建物の所有者が別れた時に自動発生する「建物を残す権利」
民法388条に基づく制度。同一所有者の土地と建物に抵当権が設定され、競売で土地と建物の所有者が異なった場合に自動的に成立する地上権です。建物の所有者は地代を払って土地を使い続けられます。
成立要件：
- 抵当権設定時に土地上に建物が存在していた
- 抵当権設定時に土地と建物が同一所有者だった
- 競売により土地と建物の所有者が別人になった
プロの本音: 土地だけを落札した場合、法定地上権が成立していると建物の撤去を求められません。逆に建物だけを落札した場合は、地代の支払いが発生します。三点セットの評価書で法定地上権の成否を必ず確認。
再建築不可 No Rebuild Allowed
今の建物を壊したら、もう建てられない。出口戦略が大幅に制限される
建築基準法43条の接道義務を満たさない土地。原則として、幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地には建物を新築できません。既存の建物はそのまま使えますが、建て替えや大規模な増改築はできません。
プロの本音: 再建築不可 ＝ 価値がないとは限りません。賃貸需要のあるエリアなら、既存建物をリフォームして高利回りで運用する戦略もあります。ただし出口（売却）が困難なので、上級者向けの物件です。
減価償却 Depreciation
建物の取得費を毎年「経費」にできる、不動産投資の節税エンジン
年間減価償却費 = 建物取得価額 / 法定耐用年数
建物は年数が経つと価値が下がります。この「価値の減少分」を毎年の必要経費として計上できる制度が減価償却です。実際にお金は出ていないのに経費になるため、帳簿上の赤字を作って所得税を減らせます。
| 建物構造 | 法定耐用年数 | 中古の場合（簡便法） |
|---|
| 木造 | 22年 | (22年 − 経過年数) + 経過年数 × 20% |
| 鉄骨造（3mm超4mm以下） | 27年 | 同上の計算式 |
| RC造（鉄筋コンクリート） | 47年 | 同上の計算式 |
築25年の木造を500万円で落札 → 残存耐用年数 = (22-22) + 22×20% = 4年 → 年間125万円の減価償却費（4年間）
プロの本音: 築古の木造は耐用年数を超えているため、最短4年で全額償却できます。競売で安く仕入れた築古木造の減価償却は、高所得者の節税スキームとして有名。ただし税制変更のリスクがあるため、税理士に相談を。
入札・取引の用語
期間入札 Period Bidding
「この期間中に封筒で入札してね」。競売のメイン方式
裁判所が定めた1〜2週間の入札期間内に、入札書を封筒に入れて提出する方式です。不動産競売のほぼすべてがこの方式で行われます。入札期間終了後に開札日が設定され、最高額の入札者が落札します。
以前は「競り売り」（オークション形式）も行われていましたが、現在はほぼ廃止されています。入札は1回きりで、他の入札者の額は開札まで分かりません。
プロの本音: 他の入札者がいくらで入札するかは読めないので、自分の予算と相場感だけが頼り。KeibaiXの
落札データで同エリアの過去落札倍率を調べ、「ここまでなら出す」というラインを事前に決めておくのが鉄則。
抵当権 Mortgage / Lien
「返せなくなったらこの家を売ります」という銀行との約束
住宅ローンなどの借入時に、不動産に設定される担保権です。債務者が返済できなくなった場合、債権者（銀行等）はこの抵当権に基づいて裁判所に担保不動産競売を申立てることができます（民事執行法180条）。
競売で物件が売却されると、代金納付により抵当権は消滅します（民事執行法59条・消除主義）。買受人は抵当権のない「きれいな」状態で物件を取得できます。
プロの本音: 三点セットで抵当権が何本ついているかは確認できますが、買受人には関係ありません。代金納付ですべて消えます。むしろ注意すべきは抵当権設定の「時期」。これが賃借権の対抗力を左右します。
任意売却 Voluntary Sale
競売の「回避策」。債務者が自分で売って借金を返す方法
住宅ローンの返済が困難になった債務者が、債権者（銀行等）の同意を得て、競売によらず一般の不動産市場で売却する方法です。競売より高値で売れることが多く、債務者にとっては残債を減らせるメリットがあります。
| 競売 | 任意売却 |
|---|
| 価格水準 | 市場価格の5〜7割 | 市場価格に近い |
| 内覧 | 不可 | 可能 |
| 仲介手数料 | 不要 | 必要 |
| 契約不適合責任 | なし | あり |
| プライバシー | 公告される | 守られる |
プロの本音: 購入者目線では、任意売却物件は「内覧できる競売」のようなもの。価格は競売ほど安くないが、物件の状態を確認できるため安心感がある。詳しくは
競売vs任意売却の比較ページへ。
差押え Seizure / Attachment
裁判所が「この物件は売っちゃダメ」と凍結する手続き。競売の出発点
債権者の申立てにより、裁判所が不動産の処分（売却・贈与・抵当権設定等）を禁止する手続きです。差押えがなされると登記簿に記録され、この時点から所有者は物件を自由に処分できなくなります。
差押え → 物件の評価 → 公告 → 入札 → 開札 → 売却許可 → 代金納付、と競売手続きが進みます。差押えから入札開始まで通常6ヶ月〜1年かかります。
プロの本音: 差押え登記がされた物件は、登記簿を見れば一目瞭然。一般の不動産取引でも差押え物件は避けるのが鉄則ですが、競売では裁判所が手続きを管理するため問題ありません。
不動産の基礎用語
管理費・修繕積立金 Management Fee / Repair Reserve
マンション所有者が毎月払う「共用部分の維持費」と「将来の修繕貯金」
競売マンションで特に注意が必要なのが滞納です。区分所有法第8条により、前所有者が滞納した管理費・修繕積立金は買受人が全額承継します。数十万〜数百万円の滞納があるケースも珍しくありません。
管理費 月15,000円 + 修繕積立金 月10,000円 = 月25,000円。2年滞納なら 25,000 × 24 = 60万円を買受人が負担。
プロの本音: 三点セットの物件明細書に滞納額が記載されています。落札価格に滞納額を上乗せした「本当の取得コスト」で利回りを計算しないと痛い目に遭います。詳しくは
マンション競売ガイドへ。
用途地域 Zoning District
「ここには何を建てていい？」を決める都市計画のルール
都市計画法に基づき、建てられる建物の種類や規模を制限するエリア区分です。全13種類あり、住居系（8種）・商業系（2種）・工業系（3種）に大別されます。
| 系統 | 代表的な用途地域 | 特徴 |
|---|
| 住居系 | 第一種低層住居専用地域 | 閑静な住宅街。小規模な店舗も制限。地価が高い傾向 |
| 住居系 | 第一種住居地域 | 住宅中心だが一定規模の店舗・事務所もOK |
| 商業系 | 商業地域 | ほぼすべての建物OK。繁華街・ビル街。高容積率 |
| 工業系 | 工業専用地域 | 住宅建築不可。工場・倉庫用 |
プロの本音: 用途地域は三点セットの評価書に記載されています。「工業専用地域」の物件を居住用に買おうとして失敗するケースがたまにあります。投資用なら「商業地域」はテナント付けに有利、「低層住居専用」は賃貸需要が限定的。
建ぺい率・容積率 Building Coverage / Floor Area Ratio
「敷地のどれだけに建てていい？」「何階まで建てていい？」の上限ルール
容積率
延べ床面積 / 敷地面積。全フロア合計の割合
敷地100㎡、建ぺい率60%、容積率200%の場合 → 建築面積は最大60㎡、延べ床面積は最大200㎡（例: 3階建て各60㎡+20㎡）
用途地域ごとに上限が決まっています。既存建物がこの基準を超えている場合（既存不適格）、建て替え時に同じ規模の建物を建てられない可能性があります。
プロの本音: 容積率に余裕がある物件は将来的に増築や建て替えで資産価値を上げられる可能性があります。逆に「容積率オーバー」の既存不適格建物は、ローンが通りにくく出口が限定されます。評価書で確認を。