借地权・底地的拍卖｜附带借地权的建筑物与底地的风险解说

从地主那里租借土地，并在其上建造并拥有自己的建筑物——这种“利用土地的权利”就是借地权。而设定了借地权的土地（地主侧的土地）则被称为底地。

在拍卖中，有时只出售附带借地权的“建筑物”，有时只出售底地（出租地）。无论哪种情况，由于土地和建筑物的权利是分离的，因此存在与通常的所有权物件不同的风险。

如果竞得附带借地权的建筑物，您将获得建筑物的所有权和借地权。由于土地仍然是租借的，需要注意以下几点。

• 地租：需要每月支付地租。如有拖欠，存在合同解除的风险
• 转让的承诺：转让借地权需要地主的承诺。在拍卖的情况下，存在通过法院许可代替承诺的制度
• 存续期间・更新：借地合同的剩余期间以及是否可以更新。如果期间即将届满则不利
• 重建・增改建：通常需要地主的承诺

如果竞得底地（出租地），您将继承地主的立场，并获得向借地人收取地租的权利。但由于存在借地人，您无法自由使用该土地。

• 收益主要来自地租。如果地租水平较低，收益率也会较低
• 与借地人的关系（地租调整、更新费、将来的收购谈判等）将左右收益
• 底地单独流通性较低，有时难以出售

另一方面，如果将来能将底地出售给借地人，或者将借地权与底地一体化（归同一人所有），则价值有可能大幅提升。

借地权・底地的有无及条件，通过三点套件中的物件明细书・评估书进行确认。在评估书中，会基于借地权比例或底地比例进行评估，有时会记载有关地租、存续期间、地主承诺的事项。

在KeibaiX中，AI会分析权利关系，并反映在KeibaiX风险评分中。由于土地和建筑物权利分离的物件专业性较高，建议在投标前咨询专家。